督查房地產督什麼查什麼?

2012-07-27 12:10 作者: 葉檀

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 房地產調控要杜絕空談理想主義,價格大幅下挫,將導致中國經濟硬著陸。同時,必須堅持房地產調控,如果房地產價格出現報復性反彈,將成為未來數年中國貨幣泡沫崩潰的導火索。保持房地產市場溫和最重要。

7月24號,國務院辦公廳發出通知,決定從7月下旬開始,派出8個督查組赴16個省市對房地產市場調控政策措施的落實情況展開專項督查。近兩個月來,中央對樓市調控第十次釋放不動搖信號。

關鍵問題是,為什麼市場不相信,為什麼一些人還在入市,為什麼二季度房地產市場出現了明顯的反彈。一句話,倒逼機制,幾乎所有的房地產上市公司研究報告都提到,地方財政下行,房地產相關行業處於嚴冬期,有可能倒逼出相對寬鬆的房地產政策。

承認因為歷史原因中國經濟過於依賴房地產市場沒什麼好丟臉的,這是事實。另一個必須正視的事實是,在現階段,中國經濟不可能很快擺脫房地產依賴症,而有個逐步鬆綁的過程。鬆綁的過程是個全面推進漸進式改革的過程,需要房地產從投資市場走向消費市場,需要建設保障型住房,鼓勵剛性需求者入市,更需要以剛性預算約束住地方政府的基建熱情。因為房地產市場金融鏈條的縮短,意味著中國貨幣泡沫趨冷,地方政府不可能以土地兌現的方式維持高速投資,除非等待未來債務危機全面爆發。

媒體報導,此次督查組重點督查住房限購落實,檢查住房限購措施執行情況,差別化住房信貸政策執行情況,住房用地供應和管理情況,稅收政策執行和征管情況。對落實房地產市場調控政策措施有偏差、不到位的,國務院督察組將督促進行整改。限購是目前防止房地產價格報復性反彈的核心舉措,這一行政性舉措是對中國以往發放的貨幣的最強大的做空手段,使擁有貨幣者不再肆虐於房地產市場。

當然,限購政策是暫時的,與宏觀經濟一樣,房地產市場需要的是結構性轉型。建議督查者增加兩個督查項目,將有助於全面瞭解當地的房地產市場以及金融槓桿的具體狀況。

第一項,當地房地產市場目前的購房者比例中,自住佔比多高,當地房地產市場是由投資者主導,還是消費者主導。如果由投資者主導,我們可以判斷,當地房地產市場再次泡沫化,將進入新一輪的報復性反彈過程,如果由消費者主導市場,當地的房地產市場價格回暖將是溫和可控的,泡沫不會惡性化。

以北京為例,據北京中原市場研究部根據住建委網站公示數據統計顯示,6月,北京二手房總成交14863套中,120平方米以上的二手房簽約2338套,佔比僅僅為15.7%。而剛需主要購買的中小套型(100平方米以下)成交10973套,佔比高達73.8%。說明自住仍佔據主流,自住需求將帶動投資需求,目前還在可控的範圍之內。另據仲量聯行的研究報告,2012年第二季度,天津高端住宅市場供應量和需求量均現增長,新增供應套數和銷售量而言已達到自2008年以來的單個季度最高記錄,可能說明部分投資者逢低吸納。

第二項,租金指標,前兩年一線城市住宅物業與商業物業租金大幅上升,說明在房地產銷售價格下降的同時,社會資金量仍然充裕,壓力沒有減退。如果租金價格下降,說明經濟下行已經稀釋了過於充裕的資金。

以貌似公平的手段調控經濟有時恰恰會造成最大的不公,不講經濟規律將帶來災難性影響。從根本上說,土地財政與貨幣泡沫是推升中國房地產價格上升的兩大關鍵因素,對地方財政與土地關係做具體剖析,最好是建立系統模型,以土地收入挂個地方財政警示燈,將對地方財政的危險度瞭然於心。

增加其他投資品種,我國的高淨值人群70的資產是房地產,人們轉向其他投資方向,與實體經濟的關係更加密切,對中國經濟有利。此時,建立債券市場的交易透明度與活躍度,打擊股票市場的內幕交易,可以說,人們對其他投資市場信心越強,房地產市場的壓力也就越輕。

 



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