北京首批自住房現棄購潮:房價高於周邊商品房

2014-07-19 12:44 作者: 李樂
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【看中國2014年07月19日訊】作為穩定北京房價水平「基石」的自住型商品房(以下簡稱「自住房」)在問世半年之後,卻遭遇到了多少有些尷尬的局面。「穩定房價」的作用還未來得及徹底發揮,就不得不面對周邊商品房定價低於自住房的情況,而隨著北京房地產市場調整的逐步深入,這一問題還將持續存在。

在北京東壩、大興等地區,已經陸續出現同區域商品住房開盤定價低於自住房的情況。受此影響,首創悅都匯、金隅匯景苑等自住房項目均已出現「棄購」的情況,個別項目棄購率高達20%。按照北京市的規劃,未來兩年北京將陸續向市場投放總計7萬套限價商品房。

在此之前,由於定價低於區域平均銷售價格30%,多數自住房房源和申請人數比一度高達1︰4000。鑒於當前出現的棄購自住房的問題,北京市住建委已經緊急召開會議,聽取各方面的意見和建議,尋求相關對策。

「如果沒什麼意外的話,我們項目的開盤定價,大概是20000元/平方米的價格水平,這個價格是深入討論過的。」7月17日上午,首都開發集團(以下簡稱「首開集團」)香溪郡項目的有關負責人向《中國經營報》記者表示。他之所以向記者強調「深入討論」,原因即在於該項目的入市價格,已經低於同區域內自住房的銷售價格。

自住房是北京為穩定住房市場、解決城市夾心層住房問題推出的一種政策性住房。這種住房產品定價一般情況下低於同區域銷售均價的20%∼30%。按照住房和城鄉建設部(以下簡稱「住建部」)的歸類,北京市自住房屬於「共有產權住房」,購房人和政府按比例共有自住房產權。

首開香溪郡項目位於北京東壩地區。在這個區域內,金隅集團開發的北京市第一批自住房金隅匯景苑項目,已經開始進入實際銷售階段。根據此前北京市政府確定的相關政策,金隅匯景苑項目自住房的銷售價格為22000元/平方米。

「這個價格應該是按照當時的市場情況設定的,當時,東壩地區剛需商品房的售價一般在26000∼30000元/平方米,按照20%∼30%的價差,將匯景苑項目自住房的價格定價在22000元/平方米,但是現在的市場情況已經發生了變化。」中原地產華北區市場研究總監張大偉向記者表示。

這並非是個案。北京大興、房山等有自住房項目開發建設的區域,其同區域的同檔次項目,都已經開始考慮比照「自住房」進行定價。包括華遠地產(2.97, 0.03, 1.02%)、首開地產在內,已經有多個剛需為主客戶群的項目,在定價過程中考慮以持平或者低於自住房的價格入市。

按照開發和工作進度,2014年下半年將是北京自住房入市的高峰期。中原地產的市場監測顯示,下半年將有6個自住房項目入市銷售。

北京第一批進入認購、搖號、購買流程的自住型商品房總共有三個,分別是金隅匯景苑、金隅匯星苑和首創悅都匯。這三個項目在申購期間,都收到了大量申購申請。記者瞭解到,金隅匯景苑最終確認通過購房資格審核的家庭共152962戶,其中,優先家庭共117658戶,非優先家庭35304戶,而金隅匯景苑的一期房源總計3300套。而位於北京大興的首創悅都會項目,則有540套房源「搖出」符合購買條件的家庭2176戶。

但是,問題隨之而來。根據金隅嘉業方面和首創置業方面兩個項目的統計,從已搖號的項目來看,金隅匯星苑中籤家庭棄購比例約為20%,首創悅都匯7月12日選房首日,棄選比例達到42%,截至7月13日18時選房活動結束累計認購480套,選房率約34%。

原本被認為是一房難求的自住房,陷入了「棄購」的尷尬局面。鏈家地產[微博]市場研究部張旭則認為,近期北京市二手房市場的明顯下行使得自住房項目周邊樓盤中,出現了不少業主出售意願高、讓利幅度大的房源,這部分降價房源與自住房的價格差已縮小到了10%以內,其中個別房源的價格甚至降到了低於自住房限價的水平,出現了較為突出的價格倒掛現象。

記者瞭解到兩個已搖號的金隅項目5公里左右的管莊商圈中,京通苑、尚東閣等小區均有不少價格在1.8萬∼2.2萬元/平方米的房源出售。與自住房項目相比,這些小區周邊配套更加完善,軌道和公路交通便利,價格也更具優勢。

「現在的情況是,北京房地產市場的調整通道已經打開,尤其是受信貸影響最大的剛需領域,價格調整已經開始,而自住房的定價是按照之前的市場行情確定的,到現在未必真正低於同期市場的售價,這就成為了最大的尷尬。」張大偉說。

如今自住房可能遭遇到的尷尬局面,在2009年前後也曾出現過類似情況。當時位於北京市房山區長陽地區的普通商品房價格,一度低於同區域的限價商品房住房售價,造成限價房的滯銷。最終,依靠從2009年5月開始的市場反彈,區域內的限價商品房才得以「解套」。

限價商品房是此前北京市推出的一種政策性住房產品,其開發模式,與當前自住商品房的模式相同。即以配建為主。所謂配建,是在商品房地塊當中規劃設定一定比例、面積的自住型商品房,由開發商投資建設、由政府監督開發商對購房資格進行審驗,而後進行銷售回款。

「自住房這部分實際上利潤率很低,開發商願意做,一是不拿這樣的地塊,就沒有商品房地塊可以拿,二是更重要的,就是因為認為市場稀缺,回款有保障,從而提高整體的週轉率,降低財務成本。」一位房地產開發企業項目負責人告訴記者。

但是,他表示,一旦自住房出現較高的棄購率,其銷售速度和進度都會受到較大的影響,由於本身利潤率就較低,一旦時間成本提升,其財務成本就會上升,開發企業本身也就「無利可圖」了。

按照北京市政府的規劃,未來兩年將陸續建設7萬套自住型商品房,這些房源基本採用配建的方式,由開發企業投資建設。如果棄購率的問題成為大面積的普遍現象,這一模式將出現問題。

記者瞭解到,北京市住建委已經針對棄購率問題緊急召集由企業、市場人士參加的會議,聽取意見建議,解決自住房的棄購率問題。但目前,會議尚未有結論做出。

来源:中國經營報

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