中國住房空置率22.4% 房價下行趨勢已定


【看中國2014年07月26日訊】中國住房空置率到底有多高,中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)的最新報告給出了答案:2013年中國城鎮地區整體住房空置率為22.4%,較2011年提高1.8個百分點;房價下行趨勢已定,住房市場的寒冬即將到來。

「中國家庭自有住房擁有率已經很高,而且還在迅速上升。中國住房市場剛性住房需求以及改善型住房需求乏力。同時,城鎮家庭自有住房空置現象嚴重供給過剩,」CHFS在最新報告中稱。

該機構認為,中國現有住房存量完全可以滿足可實現住房需求,現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。

「由此可見,房價下行趨勢已定,中國住房市場的寒冬即將到來,」報告稱。

CHFS是中國西南財經大學於2010年成立的公益性學術調查研究機構。該機構2012年末發布數據稱,2010年中國家庭收入的基尼係數為0.61;但中國國家統計局2013年初公布2003-2012年全國居民收入基尼係數,其中最高是2008年的0.491,2010年時為0.481。

CHFS提供的數據顯示,人戶分離(僅擁有一套住房家庭因外出務工等原因而空置的自有住房)造成的空置住房比例2013年為5.1%,較2011年的4.8%略有上升;擁有多套住房的家庭空置房屋的比例明顯增加,從2011年的15.8%上升到2013年的17.3%。

「據此估算,中國城鎮地區空置住房為4,898萬套,比2011年增加842萬套,」報告稱,空置住房佔用了4.2萬億元人民幣的銀行住房貸款。

與此同時,CHFS最新季度數據顯示,截至2014年3月,城鎮地區住房擁有率已上升至89.2%,城鎮家庭擁有多套房比例上升至21.0%。

據估算,潛在的剛性住房總需求為24.6%,約為5,400萬套住房;潛在的改善型住房需求為13.1%。

再根據家庭收入及資產狀況、房價收入比、家庭還貸能力等不同口徑估算,可實現的剛性住房需求在680-2,300萬之間,可實現改善型住房需求在860-950萬之間;綜合來看,可實現住房需求不及總需求的40%。

根據以上分析,中國城鎮地區可實現剛性住房需求上限約為2,300萬套,可實現改善型住房需求上限約為950萬套,總計3,250萬套;同時,城鎮地區家庭自有空置住房為4,898萬套,待售商品住宅約為350萬套,總供給為5,248萬套住房。

「由此可知,即使不計算‘十二五’期間的保障性住房建設供給,現有的存量住房可以滿足可實現住房需求,」報告稱。

中國住房存量已經過剩,空置率高。CHFS建議,在住房市場調控中應注重盤活存量,短期而言可以通過免除租房稅費,讓空置房屋產生效益;長期可通過對多套房家庭徵收房地產稅,提高空置房持有成本,激活空置住房。

而鑒於現有的保障房同時存在「錯配」及高空置現象,CHFS認為,應該應該減少或停止新建保障房,通過對低收入家庭或農村流動家庭發放租房補貼,既能解決這部分家庭的住房問題,也能活躍租房市場。

全球範圍來看,2000年至今美國住房空置率介於1-3%,香港地區空置率低於5%,日本2008年時空置率為13.1%,臺灣2001年時為17.6%。

今年以來中國房地產市場高位回調,進入傳統旺季4、5月也未有改善,成交量始終沒見明顯好轉,1-4月商品房銷售面積和銷售額降幅進一步擴大至6.9%和7.8%。

不過中國住房和城鄉建設部上週三表示,整體而言當前房地產指標大多是正常的,樓市屬於正常調節,政府仍將堅持分類調控的原則,保護消費需求、遏制投資需求。

来源:路透社

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