中國房價到底貴不貴?你可以自己算算(視頻)

2017-12-4 08:33 作者: 齊俊傑

手機版 简体 2個留言 打印 特大

【看中國2017年12月4日訊】這兩天,著名退休地產商又火了,任先生在參加財經年會的時候反問提問者,我沒太搞懂為什麼你們老說房價高,我覺得還早著呢!他說商品房只佔住房總量的40%,現在房價超過2萬元的不到10個城市,超過1萬的不到20個城市,這裡還含上了2萬的城市。根據去年年底的統計數字,全國所有地級市平均房價不到4千元,到今年為止10月份的統計數字,全國的平均房價也就7千多塊錢。另外,他繼續保持了一貫風格,列舉了一堆數據,說明家庭人口下降,由原來的3.9,下降到了2.8,大城市更是下降到了2.3,所以家庭分拆就需要更多的房子,按照他的演算法全國還需要1億5000萬套房子,而這個數量是90年代到現在的建設總和。由於任先生一路看漲幾乎從未失手過,所以小夥伴們不淡定了。都想知道,到底房價高不高?

其實每個人心裏都是覺得房價高的,就像有人2005年就說房價高了一樣,房子這東西畢竟不能想買就買,而且多貴的都有,所以你總覺得房價高不可攀。這確實是一種錯覺。而且全國範圍地域太大,實在不能一概而論。任先生說的很對,至少在全國一半以上的地方,房價還真不能算高。之前給過大家的自測方法,首先就是算當地家庭年收入,10-15年的總和,買一套100平米的房子,就是合理範圍。比如當地人均月收入5000,一年是6萬,一個家庭12萬,那麼100平米的房子就應該在120萬到180萬左右,每平米房價1.2萬到1.8萬之間,就算是合理,這個合理的水平高於國際標準,因為我們有特殊性,土地確實比較貴,而且佔了很大的成本。

當然光從收入衡量肯定是不準確的,還得看租金回報,這是反應當地房子供需的指標,如果租金上不去,肯定是因為房子過剩了。如果這100平米的房子,年租金回報在3-5%就算是合理的,房價不高。換句話說還是這個房子一個月能租3000-4000塊錢,那麼對應120-180萬的房價就還算合理。給大家算一下全國,全國可支配收入,去年是2萬3,今年估計還能漲2000,先估算一個2萬5,一個家庭就是5萬,那麼一套房子50-60萬,每平米房價5000-6000,這算是合理範圍,如果真是全國平均房價7000多,略微偏高,但也還好。

但恐怕很多人要跳出來反駁了,因為很多地方根本不是這樣,居民收入差不多5000-6000一個月,但房價已經2萬多了,這肯定就超出了大家的承受能力。像北京上海深圳,月收入破1萬,但房價破5萬,買一套房需要一個家庭,不吃不喝30年,當然更是比標準值高出了一倍,而且還租不回來,租金回報只有1-2%,從租金的角度,房價也高出了一倍。所以也許北京上海深圳的房價回到2015年啟動之前,更為合理一些。而這個趨勢目前也在繼續。這是一道數學題,這2年漲了將近80%,但現在比最高點才跌去10%。那麼請問一共漲了多少?

所以,大家不用聽誰的話,房價高不高自己結合當地情況,做個判斷就好。因為樂觀所以樂觀,因為漲價所以漲價,目前樓市就是這種非理性亢奮,所有人都覺得他能漲,理由其實就是他在漲,就跟股市一樣,所有人都覺得明年仍將繼續大藍籌行情的時候,他也就改跌了。如今的樓市已經是金融驅動,所以根本沒有理性可言,一旦遇到錢荒和利率上升,樓市必然下降。至於任先生說的人口拆分,這根本沒什麼依據,因為全國人口已經完全流動起來,小城鎮的人口拆分出來,流動到了城市裡,小城鎮沒怎麼蓋房,房子都蓋在了城市裡,所以需求基本得到滿足。如果真是不夠住,那麼租金應該跟著房價上漲才對啊,租金回報每況愈下,從2007年的8%跌倒了現在的2%不到,這很顯然就是提醒大家,房子已經夠了,大家都有自己的房子了。房東越來越多,租房的越來越少了。很多人買房更多也是出於住的不爽的考慮,但這種事永遠都不會爽,還是那句話多貴的房子的都有。爽無盡頭,關鍵是底層需求還有沒有?如果最底層的房子,也就是那種不是賣一套買一套的老百姓,他們生買一套,還是否買的起,如果他們買不起了,那麼整個換房的鏈條也就都不轉了。就像現在這樣,金融和限購一收緊,樓市成交直接下滑8成。未來估計還要再跌一成,基本達到冰封的效果,不缺錢你就扛著,如果缺錢,那麼就只能賤賣。而且即使想賤賣,你也未必賣的掉。

還是那句話,如今這種冰封樓市的組合拳,房子的最大風險不是跌價,而是你根本賣不掉。特別是還在漲的三四線城市,買新房的時候都在搶,二手房價格也挂的很高。但您可以假裝賣一下試試,看到底有多少人來看房。等棚改和貨幣化安置的風停了,家家戶戶都幾套房,租都租不出去,你還要賣給誰去呢?

注意:算出來房價不高並不代表他還能漲!不是鼓勵大家去炒房!


看完這篇文章您覺得

評論

暢所欲言,各抒己見,理性交流,拒絕謾罵。限350字。




看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.