算一算,你的房價承受上限會是多少?(組圖)

——「房價上限」實用計算公式

2018-06-25 08:30 作者: 蠻族勇士

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如何計算一個城市理論上的房價上限?
如何計算一個城市理論上的房價上限?(圖片來源:Fotolia)

【看中國2018年6月25日訊】本文將會講述一個很有趣的問題:如何計算一個城市理論上的房價承受上限。這裡將要使用的最關鍵的數據,是城鎮居民的「收支盈餘」數據,也就是城鎮居民可支配收入扣除消費性支出之後的盈餘。收支盈餘,是城鎮居民在維持生存的必須消費之外,可以拿來進行奢侈型消費和購房的收入部分。筆者將要假設的極限情況是:城鎮居民將其收支盈餘,100%均用於支付當年度的按揭款,不要有其它任何奢侈型消費了。

注意,這裡隱藏著另一個極限前提:首付部分必須100%依靠啃老,也就是調用六個錢包。購房者不需要依靠自己的收入承擔首付,只需要承擔按揭責任就行。當然了,這種極限情況在當今社會其實已經是普遍性的社會現象,各位都已經見怪不怪,因此也應該可以很容易的接受筆者這種「喪心病狂」的極限設定。

根據上面的原理,讓我們來實測一下廈門市理論上的房價上限。根據2017年廈門統計公報,其城鎮居民人均可支配收入50019元,消費支出32009元,收支盈餘18010元。這裡再極端一點,根據28定律,20%的富裕群體(也就是地產市場的目標客戶群)佔了80%的收入,但是富人的消費支出與普通人的差別其實並不大。這樣算起來,富裕人群的收支盈餘為:50019×4-32009=16.81萬元。按揭款一般都是以家庭為單位支付的,中國東部城市的家庭平均人口數約為3.2人。假設家庭中有一名高收入人士,剩下2.2人為普通收入人士,這比較符合現實情況。畢竟家庭成員強強聯合的情況還是比較少見的。

這樣算起來,富裕家庭的收支盈餘為:16.81萬元+18010元×2.2=20.77萬。這就是廈門的富裕家庭,理論上的最高年度按揭款支付能力,月均可還貸1.73萬元。

這就是極限了。一旦超過這個極限,廈門市民將會被盤剝得干乾淨淨,現金流都會斷裂掉,只能節衣縮食來承擔按揭款,並將因此造成廈門消費市場的劇烈萎縮。而且,這裡必須注意的是:即便是來廈門炒樓的群體是外地客戶,上面的計算同樣生效。因為廈門的常住居民,乃是廈門樓市的最終接盤俠。下面,就去網上隨便找個房貸計算器,來算一下,如果每月按揭款1.73萬,民眾可以承受的房價水平是多少。

房貸計算器
房貸計算器計算出的廈門目前的房價水平
(右下角的廣告部位隨機用了一個常用聊天表情來遮蓋了一下,下同。作者截圖)

注意上圖中的前提條件:100平米的新房,3成首付,貸款時限25年,貸款利率僅上浮10%,在今時今日這算是比較優厚的條件了。根據這樣的反算,即便廈門的富裕家庭喪心病狂的啃老,並將全部收支盈餘都拿去支付按揭款,其可以承受的房價上限,也只有約41,000元/平米。這就是廈門住宅均價在去年底達到5.5萬/平米的歷史高位後便轉身下跌的原因。到現在跌到均價5萬,還是遠遠不夠的,還要繼續跌。即便是跌到4萬,也依然只是達到了理論上的極限值。而在這種位置上也是不可以長久的,還得繼續跌。

當然了,這種極限的演算法意義並不大。筆者的建議是:在中國現階段,最適宜的房價水平,是居民將其收支盈餘的66%用於支付按揭款。如此,也還能剩下三分之一的閑余資金,不至於將市民的棺材本都壓榨乾淨。還是以廈門為藍本。20.77萬的富裕家庭收支盈餘×66%=13.7萬,則比較合適的月供額為1.14萬。由此反算出廈門最適宜的房價水平如下:

房貸計算器預測出的廈門比較適宜的房價水平
房貸計算器計算出的廈門比較適宜的房價水平(作者截圖)

根據與前面相似的前提條件,廈門比較適宜的房價水平,應該是27,000元/平米。在這樣的價格水平上,購房群體依然被限定為那20%的富裕家庭,並需要其將三分之二的收支盈餘拿出來供房。當然了,月供過萬,這其實已經是偏高的負擔水平了。對那些普通家庭來說,以及那些80%的弱弱結合的家庭來說,同樣也是買不起了。

使用這樣的演算法,各位可以很容易計算出中國各個城市的房價極限值和適宜值。注意,筆者在這裡使用廈門這個城市做參照物,是由於廈門的地產市場結構比較單一,城市規模也很小。各位在計算大城市的房價上限水平時,對於中心城區、近郊區和遠郊區,應該分開計算,事實上在城市的不同區域,由於經濟發展水平不同,居民的收入水平差異很大,因此,房價的承受能力也不一樣,這就是導致城市各區域房價差異的本質原因。舉例來說,上海2017年全市居民的人均可支配收入58988元,其中收入較高的浦東新區居民收入為60715元,但是位於郊區的松江區居民就只有47667元的收入,兩者之間的差距達到了27%。

在中國的現階段,城市中心區的各項醫療教育養老等社會福利,其實就是通過購買住宅這種幾乎是唯一的方式來進行分配。買得起中心城市的貴房子,就能享受更好的配套,獲得更好的社會福利。在這個意義上來說,房價適當高一點,在本質上是一種叢林式的公平競爭手段,其實也無可厚非。這也是2013年前,筆者一直支持房價持續上漲的原因。在當時,筆者對房價的定義就是:房價,就是區域的生活、商務、景觀等配套資源的綜合體現。可惜的是,2015年之後,由於某政策的實施,房地產變成了一場全民參與的、純粹的金融投機遊戲,房價與其背後的配套資源完全割裂,變得只與新增資金有關,與新韭菜的旺盛程度有關。到了這個時候,房地產,就變成了擊鼓傳花的遊戲。

而現在,遊戲的鼓聲已經停了……



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