樓市大變局前夜:大潮即將退去,是該注意泳姿了!(圖)

2018-09-30 08:30 作者: 賈也

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樓市凜冬將至(圖片來源:Getty Image)

【看中國2018年9月30日訊】今年8月,武漢、廣州、太原、上海、杭州等地,多宗曾被市場看好的地塊遭遇流拍。事實上,與2017年全國土地市場的火熱相反,2018年1-7月全國流拍土地接近800宗。即使成交的土地項目也多以低溢價率出讓的,土地出讓成交溢價率創39個月新低,這並不符合出讓方——地方政府的預期。麵粉比麵包貴的時代已經結束,炒房的熱潮將退去,大變局之下,我們將何去何從?

一、退潮的棚改政策紅利

在這800宗流拍的土地中三四線城市達到了629宗,全國土地流拍數創下了2014年以來的歷史峰值,一股前所未有的寒意漸漸逼近。

那麼,三四線城市土地,為何大量流拍?

這跟棚改貨幣化安置政策紅利接近尾聲有關!

眾所周知,做地時往往以危房改造的名義進行的,這中間會產生了大量的拆遷戶,需要安置他們,以前模式是「拆房還房」。棚改貨幣化安置,就是拆一套房子,政府直接發錢給拆遷戶,拆遷戶可以拿錢去買房。

央行以抵押補充貸款向政策性銀行發放貸款,政策性銀行再以棚改專項貸款,這就支撐起三四線城市的棚戶區改造。而三四線政府獲得了貸款資金後,有錢進行貨幣化安置,拆遷戶拿到現金後,就有了入場的資本。這樣一來,市場有了新資金,也產生了大量需求,大量的庫存房就這樣賣出去了。

正是如此,棚改貨幣化安置讓無產業經濟支撐的三四線城市的樓市刮到了政策的「春風」,在大拆大建大補貼下,讓一直遇冷的樓市瞬間被激活。

正是依靠棚改,大力布局三四線的碧桂園,從排名前十的房企中一躍而上,連續超越萬科、恆大,躋身中國房地產一哥。

這樣一來,一二線庫存去了,三四線的庫存也去了。然而,房價卻出現呈現全線上漲,居民手中的儲蓄被掏空,消費增速也不斷走低,高房價製造的高泡沫成為不確定的風險。

從2016年開始到現在的2018年,棚改貨幣化安置的紅利漸漸被吃空。

而造成的後果就是暴力拉升三四線城市的房價,並讓一些居民接盤,囤積大量的非剛需的空置房,政府去庫存看似成功,實則只不過提升房子的空置率。

更為可怕的,這一輪政策性漲價所帶來的居高的生活成本嚴重壓縮居民的幸福感,本來節奏慢、吃喝玩樂、生活愜意的三四線人群從此也背上厚重的房貸。

正是這樣顯而易見的市場預期,讓房地產企業紛紛抽離,再也不願承擔揹債拿地的風險。

就像吃到政策紅利的碧桂園,現在已成為「泥足巨人」,冒進式的擴張,導致回籠資金出現問題,也只能靠高速運轉了,於是今年以來負面消息纏身:一方面是企業自身要裁員瘦身,另一方面業主要求退房。

隨著三四線城市土地市場的大面積遇冷,棚改貨幣化安置這個放水政策退潮已成定局。

二、米荒下的房企過冬策略

放水的刺激性政策慢慢失去了刺激的作用,而目前的房地產市場又呈現另一番景象。

棚改貨幣化安置的政策紅利已經吃盡,是導致目前土地市場遇冷的主要原因。

當然,現在房地產企業手中的「米」——錢——越來越少,房企「鬧米荒」主要體現在三方面:

一是土地成本大幅增加。地方政財對土地財政依賴過大,經歷了「地王潮」之後,政府出讓的心理預期如同打了興奮劑一般,被無限拔高;在棚改貨幣化安置方面由於獲得棚改專項貸款支持,習慣了大手大腳給補帖。兩相綜合作用,自然導致起拍樓面價接近周邊的房子均價。

二是去槓桿化深入推進。去槓桿不僅僅是購房者層面,也不僅僅購房層面的,主要還是會對房企,防範金融風險。這幾年房地產企業激進式拿地,讓高負債率的開發商也在不斷地調整週轉槓桿率,避免高價拿地,避免高負債拿地。說白了,開發商們前期拿地拿得歡,手中已經沒拿地的「米」了,就顯得有些「巧婦難為無米之飲」了。

三是融資環境繼續惡化。現在各個融資平臺紛紛爆管,金融風險進一步加大,因此融資環境必然是不斷收緊的。在嚴控資金走向的大環境下,房企各類融資渠道逐步收窄,股權融資凍結、公司債受到嚴格監管,低成本融資的可能性越來越低。特別是人民幣快速貶值,開發商想在海外發債的成本也急速上升,融資難度進一步加大。因此,房地產企業進入了融資寒冬。

以上的情況,導致房地產企業也是捉襟見肘,即使有拿地的雄心,也是心有餘而力不足。既然如此的市場預期,如此的融資現實,與其妄動,不如靜觀。

三、房地產稅的靴子落地聲

當然,以上還不是土地市場遇冷的深層次原因,深層次原因還是中國樓市已進入大變革的前夜。

房地產稅這隻靴子落地的速度也在加快。從技術層面而言,不動產統一登記、全國住房信息聯網、國地稅合併這三大技術早已宣告完成。

只剩下了法理層面了,而法理層面所面臨的最後壁壘也就是70年產權的問題。

然而,就在8月27日,民法典物權草案對住宅建設用地使用權期屆滿續期問題,作出了自動續期的原則性規定。草案規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。

也就是說一錘定音了,至此,住宅70年產權自動續期寫進了法律,而這自動續期,也就意味著我們常說的70年產權成為了歷史,因為為自動續期的話,原則是就不再有期限的限制了。

技術和法理層面的障礙全部清理後,房地產稅自然就呼之欲出,將來政府不再靠土地財政了,而靠房產稅財政了。

房產稅出臺針對的是炒房團體,對剛需者影響並不大。炒房的投資客群體,名下有多套房子,而房子越多,交的稅越多。而中國樓市的最大特點就是大多數房子恰恰又集中在投資客群體中,而剛需者如果有錢就早買了,沒買的一直在觀望。

原來囤房空置在那裡沒事,反正房價是保持著穩漲的大勢,現在空置有政策風險了,自然增添了樓市的幾成寒意。

正是這樣的政策預期,在市場明顯冷卻的當下,麵粉高過麵包,出讓限制條件又非常多,利潤率沒有保障,開發商顯然不敢賭,也不能賭了。

春江水暖鴨先知。近日來房企出現了「更名熱」就是一種表徵。就像就像深圳萬科房地產產公司,改名成深圳萬科發展有限公司了。甚至連一向想做成房企巨無霸的孫宏斌也鮮為一見地提出「買房不如買股票空間大」的話來!

房地產市場亂象,主要是土地市場在作妖,現在麵粉比麵包貴的時代終結了,樓市的走向會如何?無論是開發商、投資客,還是我們剛需者,都要慎重再慎重了,畢竟大潮即將退去。

結語

「盛世」之下,要有憂患。

人總被利益驅使,無論是誰——開發商、投資客、剛需者都是被驅趕的對象。「當大潮退去,才知道誰在裸泳」,大家都該考慮考慮自己的泳姿了。特別想買房的,既然已經錯過了春天,那不妨忍過這個冬天!或許就這個冬天了!


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