全球樓市最危險的地方:香港的「冰川」正在融化(圖)

2018-11-06 08:19 作者: 齊俊傑

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半年之前,我們就說過,全球樓市最危險的地方,就是中國的香港,之所以這麼說,是因為香港樓市有跟內地一樣逆天的住房收入比。但他還必須跟隨美國加息,之所以之前還那麼強,就是預期在頂著,而現在這股勁終於開始泄了。
全球樓市最危險的地方,就是中國的香港。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年11月6日訊】半年之前,我們就說過,全球樓市最危險的地方,就是中國的香港,之所以這麼說,是因為香港樓市有跟內地一樣逆天的住房收入比。但他還必須跟隨美國加息,之所以之前還那麼強,就是預期在頂著,而現在這股勁終於開始泄了。

根據香港房地產信息網站數據顯示,截至10月26日,今年以來香港已經出現36起購房違約案例,而去年全年僅出現9起。這些違約主要發生於上車盤當中,也就是我們所說的老破小,屬於最便宜的房子。一般房屋總價低於800萬港元。

這種違約是認購的房子,到時候不要了,比如不久前,新界大鋪一處樓盤,一間價值725萬港幣的房產被買家突然取消認購。而這樣做的代價就是,買家將損失5%的定金。相當31.6萬元人民幣。這在香港也差不多是半年到一年的收入了,大家寧可錢不要了,也不繼續投入,可見,房價已經跌過了5%的幅度。而且讓人看不到希望。

中秋節之後,香港新界就出現了很多上車盤降價的情況,而且目前降價幅度已經超過了10%,降幅最大的地方,相比於7月最高價已經低了20%。香港賣房論的是平尺,差不多10平尺是我們說的1平米,所以香港房價近2萬一平尺,也就是20萬港元一平米,差不多17萬人民幣,在我們眼中,香港房價依然是天價。

前幾天還有一個統計,瑞銀集團發布了全球房價泡沫指數,香港排名第一,瑞銀的研究表明,香港房價泡沫聚集速度快於其他城市。如果以房價收入比為指標,2008年在香港市區買一套60平方米的房子要攢12年薪水,今年已經漲到22年。但去掉房子面積和購買地點的限制,全港房價收入比達到46倍。也就是香港市民平均46年的收入,不吃不喝才能買套房。

有人說為什麼沒有我們中國內地的城市,因為按照瑞銀的演算法,以5倍房價收入比為基數(即五年家庭年收入可以買一套房),房價超過5年收入基數的有泡沫,每增加一年房價泡沫指數增加0.2,即10年房價收入比,泡沫指數為1,15年為2,20年為3,而超過20年就不予以評估了。如果按這個標準,北上深房價收入比都已經遠超過了20年,因此,就不在評估之列了。不過中國國內的研究機構,也做了一個統計,我們還是很保守的,結果顯示,從房價收入比來對比,我們的泡沫程度還真不次於香港。

首先,他是全球房價絕對值和相對值都是最高的地方。他們收入是很高,但買房負擔更高,在香港買房的錢,已經可以在美國紐約洛杉磯或者舊金山買更好的房子了。

其次,香港經濟明顯失速,已經找不到來時的路了,這麼多年香港還是在指望金融地產兩大行業,他原來興家之本,製造業已經因為高成本完全喪失優勢,而貿易自由港,也已經隨著內地一眾城市的對外開放,而被搶生意。

目前金融還能撐著,主要是國內的資本項目還不開放,但未來這種優勢會逐漸的喪失。

第三,香港在跟隨美國加息,已經加了好幾次了,目前香港按揭貸款利率最優惠的也達到了5.125%,加息是摧毀資產泡沫最有力的武器,所以房價已經壓力山大。

第四,內地樓市熱潮褪去,外匯方面的管制也越來越緊,所以內地去香港買房的買家正在減少。香港樓市最大的資金來源正在消失。第五,香港最近還要徵收空置稅,這讓囤房的炒家和開發商加緊出貨。

總之,香港樓市目前是全球樓市最危險的地方,最重要的還有一點,那就是他們有樓市崩盤的傳統,每20年就會發生一次樓災,香港上一次樓市慘痛的教訓還是在1998年的亞洲金融風暴之中,這場樓災一直持續到了2003年,如今已經是15年,那麼這次會不會在劫難逃呢,我們還是拭目以待。

最後說說影響,香港樓市是內地的標桿,特別是深圳會看著香港,如果香港樓市下來,那麼深圳的樓市也會遭遇到極大的信心挫折,沒有了香港,深圳也就失去了漲價的方向。所以香港樓市下跌,很可能率先帶動深圳,進而帶動北京上海廣州等一線城市房價進入降價快行道。

從這個角度看,明年起碼一線城市的房價並不樂觀。買房自住的剛需,沒有辦法,如果不早買,貸款可能會逐漸收緊,而投資客最好小心了,趨勢已經發生了逆轉。注意我們說的都是住宅,不要再問我商鋪和公寓,商鋪和公寓的還不如住宅,他們已經基本沒有流動性了。也就是說你買來容易,脫手難。


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