中國法院拍賣房數量激增!斷供潮的前兆?(圖)

2019-02-18 08:27 作者: 齊俊傑
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法院 拍賣 房產
深圳數據顯示,法拍房數量激增了60%。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2019年2月18日訊】最近,很多渠道的新聞,都會說一個事情,那就是法院拍賣房產數量激增,比如深圳數據顯示,法拍房數量激增了60%,基本都在市價的7-8折成交。最狠的,據說有一套龍崗區的房子,55折成交。有媒體給出的標題是,斷供潮來了!真相果真如此嗎?

什麼房源才會被法院拍賣,基本就是陷入到債權債務糾紛的,要麼是斷供還不起銀行貸款,要麼是做生意賠錢了,被債主起訴,查封房產還債,又或者去找民間借貸主動抵押房產,總之就是錢還不上了,而且還得有債權人主張,法院才會拍賣債務人名下的房產,用於還債。所以法拍房數量增加,背後肯定是債權債務糾紛數量大幅增長。

當然還有另外一個原因,那就是隨著網際網路技術的發展,電商們不滿足於日常消費品,紛紛開始涉及房產領域,而法拍房就是一個很好地B2C賣房的渠道,所以隨著電商平臺的廣泛介入,讓老百姓有了更多的信息途徑,所以感覺法拍房好像越來越多,比如杭州,大家都知道這是阿里巴巴的總部,所以杭州的法拍房就非常多,一直位居全國首位。很顯然這裡也有馬雲的功勞。

從目前,全國的情況來看,法拍房的走勢跟二手房的走勢基本吻合,一開始很熱,基本都能賣掉,但後來,流拍開始增加。根據海豚研究院的數據顯示,各地法拍房的成交量,只是掛牌量的三分之一,當然拍賣可以有三次,如果經過三次流拍,那麼這房子就不能再拍賣了。會退回給執行人,說明房子已經不值錢了,你在拿其他東西出來還債吧。

所以,法拍房流拍數量增加,其實才是一個大的隱患,銀行和抵押貸款機構都會很緊張,房地產這個東西,雖然看起來很值錢,有房子壓在手裡很踏實,但是一旦樓市掉頭,這些抵押根本就很難變現,2014年,當時河北石家莊市中心的房子,作價每平米8000元還債,在場的債權人每一個願意要。最後就只能流拍。大家看起來手握大量房子抵押物,但是根本拿不到一分錢,有些小貸公司,就生生被這些抵押房產給拖黃了,當然到了2016年,樓市又熱了,這些抵押物才重新活了。能夠挺到2016年的,才有機會解套。

現如今,又出現了類似情況,法拍房數量增加,流拍率增加,都是告訴大家房子已經基本沒有流動性了,作為金融資產,他的抵押價值開始大幅縮水,雖然並不能說明出現斷供潮,但金融機構一定開始緊張,要麼降低房產的抵押價值,要麼壓縮貸款金額,這反過來進一步降低了市場流動性。2019年雖然是雙寬週期,但從房地產流動性的角度看,一定比2018年更糟糕。也就是說,雖然價格不一定跌,但有價無市會更加明顯。

隨著網際網路技術的進一步介入,法拍房將逐漸影響二手房價格,以前整個二手房市場是中介主導,而中介會通過一切手段,不惜造謠也要製造房價上漲的假象,讓老百姓感受到的價格是明顯失真的,而法拍房市場的接入,會逐漸在市場形成做空的力量,讓價格回歸到本來價值。畢竟對於很多債務人來說,他只有房子能夠用於還債,所以會不斷的向下修正拍賣價格。而當法拍房價格進一步跟二手房拉大的時候,也一定會向下牽引二手房價格。當然這一切會是個緩慢的過程,去年法拍房的接入才剛起步,可能在未來兩年,進入房源擴充的高峰期。

那麼很多人,有疑問了,法拍房打7折,那麼能不能買?應該說現在法拍房市場還是有幾個痛點沒解決。

1、法院只管賣房,不管後續服務,很多人買了法拍房發現,裡面有租約,一租就是好幾年,也就是說,房子雖然歸你了,但是根據買賣不破租賃的原則,你不能趕走租戶,等於好幾年收不了房。

2、法拍房只做產權轉移,而法院不負責強制執行,也就是說房子裡如果住著其他人,怎麼讓他們離開,你也得自己想辦法,萬一是住著70-80歲的老太太,你還真沒什麼辦法。公檢法都幫不上你,買了法拍房,還會陷入到無盡的糾紛當中。

3、法拍房的稅費要單方承擔,而且之前欠繳的一切費用都需要買者承擔,這可能是很大的一筆錢,之前有消息說有人在網上拍下一套369萬法拍房,但涉及242萬的稅費。把稅費都加上,這套房子的價格比二手房價格還要高。

4、原房主如果不配合,那就更麻煩了,他就是拖著不把自己的戶口遷出,這就將導致你買了房也沒辦法落戶,孩子也沒法通過這個房子上學,而對於這個事,法院也是不管的。

5、房子涉及多重抵押,一套房子抵押給了很多人,拍賣之後,只償還了一個債主,其他債主可能也會找上門來,雖然你很有理,也算是善意第三人,但是還是會把你拖入到漫長的訴訟當中,讓你永無寧日,身心俱疲,有的還會有各種各樣的上門要賬的非法舉動。這都讓法拍房的購買者苦不堪言。

綜合來看,法拍房現在痛點還很多,主要就是因為法院的服務不到位所導致的,但這可能反而是個巨大的機會,現在已經有不少公司開始針對法拍房做生意了,先把乾淨的法拍房挑選出來,然後再把有問題的房子用價格分層,通過評級來提供後續服務。其實法拍房在這一年已經有了很大的進步,比如在拍賣環節,貸款環節,都有了服務的提升。未來法拍房市場一定是一個重要的房屋交易市場,也終將影響整個市場價格。

責任編輯:辛荷

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