專家為何示警「十年豪宅變茅屋」?(圖)

2021-05-28 22:17 作者: 何佳慧

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圖為香港住宅和商業樓宇。(圖片來源:Ruby Tang/看中國)
圖為香港住宅和商業樓宇。(圖片來源:Ruby Tang/看中國)

【看中國2021年5月28日訊】(看中國記者何佳慧報導)香港爆發移民潮,有人賣樓套現,但仍不乏有人追捧樓市,令交投異常暢旺,樓價不跌反升。但長遠而言,香港樓市仍會是一項「不敗」的投資嗎?有專家提出一個驚人觀點:香港樓市「十年豪宅變茅屋」,提醒投資者注意大環境已出現重大變化,令香港地產面臨長時間的跌勢。

香港資深銀行家、時事評論員吳明德5月27日在其網台節目,提出了香港樓市十年內「豪宅變茅屋」的觀點,指出除了香港本身大環境的變化外,中國最新人口普查數據中也可瞧出端倪。

吳明德表示,香港在1997年至2003年SARS疫情爆發的6年間,住宅樓價經歷了63%的下跌。但2003年後樓價開始一路翻升,至今高居不下,背後有幾大推動力。首先,港府凍結所有公營房屋售賣,不推出「居者有其屋」(居屋),導致供求出現大改動。同時,沙士之後,中央分別推出「優才移民計劃」和「自由行」,後者令香港經濟尤其是零售業一路大幅度增長。

而「優才計劃」下,只需750萬就可申投資移民來港,促使國內很多權貴把錢調動到香港投資,自由買物業。當時恰逢中國剛加入世貿組織(WTO)成為世界工廠,人均GDP在往後二十年增長十倍。兩任中央領導江澤民和胡錦濤也採取「悶聲發大財」政策,「很多人在內地富裕了,見到香港的政治發展仍然是『一國兩制』,私有產權有保障,加上跟國內所有法制都不同,變成都把現金都抽到香港投資。」

除了上面兩個因素令香港樓市敗部復活、處處火熱,港府還在2004年推出一個史無前例的大膽創舉——取消遺產稅,以致全世界要規避遺產稅的人,都被香港「一國兩制」的保護所吸引,「因此大量世界資本湧進這個相對如此細小,卻有自由貿易和自由流動的香港。」

到2008年,雷曼兄弟爆煲引發金融海嘯,但由於美聯儲採取減息和量化寬鬆,令資金周圍流竄,加上中國在08年也用了四萬億刺激經濟,這個倍數效應令權貴身家水漲船高,香港樓市在短暫調整後急速反彈。

這些經濟、政治、社會制度因素,令香港地產業過去20年蓬勃發展。但吳明德反問,現在這些令樓市高升的因素還存在嗎?他逐一分析:

一、去年推出了《港區國安法》後,一國兩制已經沒有機會再存在;

二、官商合作不再供應土地的情況會改變,因北京當局已表明「樓不是用來炒的」,將延燒香港;

三、香港自由行和優才移民已失去以前的動力,因為權貴也不相信香港能夠繼續像過去一樣,可保護他們的私有產權。

四、中國方面,大陸權貴們會繼續有錢嗎?吳明德指,中國現以「內循環」為主軸,其經濟增長率已由當初的雙位數字跌回單位數字,並逐年下降,賺錢的機會越來越少;

五、國際方面,沒有了量化寬鬆政策,全球性通脹正在冒頭,助長樓市的低利息環境也已失去;

六、吳明德認為,中國的人口普查顯示老年化嚴重,才是未來影響香港地產發展的最主要因素和挑戰。中國人口比例已從勞動力最多的橄欖形變成啞鈴形,導致中國經濟未來發展受限。經濟下滑令權貴抓不到錢,北京當局也會通過政策施加限制,甚至反過來抽走他們的錢去救經濟。

吳明德表示,這個因素會加速香港地產的投資價值完全褪色,導致香港未來豪宅市道將面臨長時間一路下跌,回復到類似97至03年的情況,提醒投資者慎密留意。

来源:看中國

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