中國房地產:真的下成了一盤大棋嗎?(圖)

2021-10-29 08:56 作者: 如松
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【看中國2021年10月29日訊】經濟全球化時期,世界主要經濟體都在努力根據國際組織的要求削減關稅,目的是推動全球貿易不斷向前發展。一切轉變都從2018年川普(特朗普)開啟貿易戰開始,這意味著全球化逆轉。如果說川普政府的政策還有一定的隨意性,拜登政府上臺之後完全繼承了川普政府的貿易政策,這就讓逆全球化成為趨勢。

在經濟全球化時代,雖然很多國家的經濟都獲得了長足的發展,但也帶來了嚴重的副產品——貧富差距嚴重惡化。這一點已經不需詳細說明,看看國內四大一線城市一套普通房屋的價值與一個普通勞動者一生的勞動收入對比也就知道了。

貧富差距惡化最主要源於部分行業的過度金融化。比如,教培行業如果可以實現均衡發展,就有助於教育事業的進步,比如週末的舞蹈班、圖畫班、文藝班、體育班等都可以給孩子們帶來快樂的童年,又可以發現並展示孩子們的天分,同時在這一過程中教師也可以適當增加自己的收入,這是多方共贏的過程。但如果城市家庭將補課當成「軍備競賽」、以至於家庭的大部分收入都被迫投入其中之後,很多學校、教師就會弱化正常的課堂教育,一味為了補課而補課、為錢而補課,學校和教師在佔用財政資源的同時還會掏走城鎮家庭大部分可支配收入,這就造成了嚴重的社會不公,當將全社會大部分城鎮家庭的可支配收入都通過教培行業(此時的教培行業就已經演變成「中介」的作用)集中到少數人手中之後,就會嚴重惡化貧富差距。在這個過程中,華爾街和權貴資本大規模投入其中並推波助瀾,設計並製造各種教育產品,目的都是實現高額利益(當然也會推動居民貧困化),此時的「教培」就實現了金融化,成為金融的「中介」或「工具」。

網際網路平臺行業也一樣,前面已經介紹過相關原理。

任何一個行業一旦過度金融化,就會失去原來的含義。教培原本定位於為正常的課堂教育提供補充,發現孩子的天分;網際網路最初的定位是提升為消費者服務的水平,等等,這些行業都會失去(至少部分失去)原來的含義,淪落為金融的「工具」。

但金融化最為嚴重的依舊是房地產,如果不能整治房地產,推動房地產去金融化,貧富差距惡化的趨勢根本就無法逆轉!

為何拜登政府上臺之後,打擊某些行業的過度金融化、遏制貧富差距的進一步惡化就成為燃眉之急?

拜登政府上臺之後延續了川普時期的貿易政策,意味著逆全球化成為了趨勢。在全球化時期,發展中國家是受益者,內部的蛋糕可以越做越大,即便貧富差距不斷惡化,但基於蛋糕在變大,中下人群就容易維持溫飽,這是社會穩定的前提。但是,逆全球化到來,意味著歐美資本流入發展中國家的速度會下降、甚至會逆轉,發展中國家內部的蛋糕就難以繼續做大、至少變大的速度會變緩,此時,如果任由某些行業的金融化繼續膨脹下去,讓貧富差距繼續加速惡化,當通脹開始向高位上升時(沒有財富增量或增量減少時,這是必然的),廣大中下人群就會遇到生存危機,社會就會陷入動盪。

世界上因此而陷入動盪的國家數不勝數,已經不必舉例。所以,拜登政府上臺之後,去金融化就成為必然。

教培、網際網路等行業去金融化的難度或許不大,因為他們涉及的僅僅是少數人的利益(與全社會相比),但房地產不是,中國社會幾乎所有中上層人群的利益都被綁架在其中。中大城市的房子主要屬於官員、公務員、比較富裕的中上階層人士所擁有;房地產直接決定了絕大多數地方政府的財政收入,一旦斷了這部分收入,很多城市很可能立即停擺,這是危及到證券安全的大事;銀行、信託等金融機構的利益深陷其中,等等。在這種情況下,無論是任何個人、也無論他手中的權力有多大,要想冒然顛覆這個行業的底層邏輯都是不可能的,這就讓房地產的去金融化成為難題。

為什麼社會各主要階層的利益都深陷房地產之中?

我們知道在所有的金融產品中,槓桿率越高潛在的收益越高,但風險也越大,這是無法化解的難題。但如果有一種高槓桿產品而風險可控,這就是全社會所追求的理想狀態。可惜,這類金融產品幾乎是沒有的。

但特色房地產卻實現了這種「理想境界」。當地方政府為了財政收入給這個行業背書的時候,槓桿風險就進入了可控的狀態,源於一旦行業的槓桿大規模斷裂就會威脅到地方政府的財政收入,地方政府就會使用行政力量為這個行業保駕護航。同時,在期房銷售模式下房地產開發又是典型的高槓桿行業,即所謂十個桶只需三個蓋子,而且買房也有槓桿,只需要一定比例的首付即可。當風險可控、又具有高槓桿之後,就給房地產行業插上了翅膀,讓全社會的資本沉澱其中。

在這種情形下,如欲強行推動房地產的去金融化就面臨強大的阻力,也會導致社會動盪,這並不是可取的方式。

此時,房地產行業的去金融化(房住不炒)就成了系統工程,就筆者個人的眼光來看,好像確實有人將這一工程下成了一盤大棋……

2020年12月31日,央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,在這份通知中金融管理部門給房地產公司劃出了三條紅線,這些紅線實際是經過仔細斟酌劃出的,如果太多的公司在紅線之內,這些公司就需要集體、被動去槓桿,無論對房地產行業還是對地方財政都會帶來劇烈的衝擊,這是難以承受的,也難以推動;但如果紅線之內沒有大型的企業、只有幾隻小魚小蝦,那就是不疼不痒,紅線就毫無意義。

當時就有人懷疑說,這三條紅線圈住的企業既不多也不少,似乎是為恆大量身定做的,現在看來這種懷疑十分正確!

央行、銀保監會精準地選中恆大為過河的「卒子」。

恆大是數一數二的房地產企業,對行業的影響足夠大;恆大老闆許皮帶的政治地位和覺悟都很高,所以,恆大是非常合適的「卒子」。

從這一天開始,恆大這隻過河的卒子就開始發威。

央行、銀保監會的紅線就是緊箍咒,當緊箍咒套上了恆大之後,許皮帶只能拚命加大銷售以換取流動性,打折銷售就成為必然的選項。比如菏澤某樓盤拿地價格是每平米3900元,2021年年初售價還是6000元,隨後立即調價為4000元,降價三分之一。打折成了恆大在上半年的關鍵詞。

圖為恆大在北京建造的一處住宅區入口
圖為恆大在北京建造的一處住宅區入口(圖片來源:Andrea Verdelli/Getty Images)

恆大商票一直都存在負面新聞,從今年上半年開始,這些傳聞開始愈演愈烈。

但恆大打折銷售、套取流動性的行為並不順利,根源在於地產是地方政府的錢袋子,這條產業鏈上密密麻麻地聚集著無數官員與商人的利益,准許恆大規模打折,不僅土地財政受損,官員和商人的利益也受損,房屋持有人因價格下跌其利益也會受損,這就觸及了整個社會的「靈魂」。所以,媒體上就不時傳出各地對恆大的打折銷售進行約談的行為。

上有紅線緊箍咒,下有各地政府的反彈,在上下夾擊之下的流動性走向了枯竭。

9月12日,位於深圳卓越後海中心的恆大集團總部遭到投資者圍堵,這些投資者都是購買了恆大財富的理財產品。經過媒體報導之後,恆大立即被推上了全社會的風口上。

既然恆大財富已經出現兌付困難,銀行、信託理財等金融機構和購房人就只能立即行動起來,前者趕緊追討對恆大的信貸,後者則趕緊追房,一旦收不到房子就等於六個錢包泡湯,而潛在的購房人則捂緊錢袋觀望。

我們知道所有的地產公司都是高槓桿經營,只有一塊錢但做N塊錢的生意,剩下的本錢來自銀行信託等金融機構,期房銷售又極大地加快了地產商的資金週轉率,當金融機構追貸、潛在購房人捂緊錢袋之後,恆大的資金鏈就瞬間繃斷!

這時的恆大已經奄奄一息,或者說它已經躺平了。

政策制定者在年初應該已經清楚地看到了隨後的劇本,甚至已經給它在醫院挂好了號,診療方案都已經內定。所以,銀保監會郭主席曾滿懷信心地表示,「……正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沈重代價一樣。」他看清了劇本,肯定還有其它人也看清了劇本,也知道劇本的後續發展。

恆大躺平之後,標誌著正、反雙方的力量對比開始走向均衡。

在上半年,社會中所有的主流力量都不准些許房地產行業去槓桿,更不准許恆大降價換取流動性,地方政府、官員、商人、中上階層的富人集體捍衛自己的利益,當他們結成利益共同體時,任何人都很難推動房地產的去金融化,這是正、反力量的嚴重不均衡。

但恆大資金鏈斷裂之後,已經預售的樓盤就無法交房,這個爛攤子只能由地方政府兜起來,由自己出錢出力負責給恆大擦屁股;恆大破產清盤時還需要降價拋售土地以歸還債務,基於恆大有大量的土地儲備,這會嚴重影響地方政府的土地出讓,一旦地價下滑就會給整個行業帶來猛烈的衝擊,所以,一旦恆大破產,地方政府的與官、商集體在整個產業鏈上的利益都會受到嚴重的損失,結果,恆大這隻過河的卒子反手將地方政府和官、商集體逼入了絕境。

金融系統也被過河的卒子逼入絕境。各地的商業銀行基本都是地方政府的錢袋子,恆大躺平之後,各地的銀行就將面臨巨額的壞賬,甚至需要破產倒閉,這對地方政府也是致命的。

已經躺下的許皮帶對地方政府說,我不行了,您看著辦吧。

這實際是恢復力量均衡的過程。此時,地方政府和官商集體知道自己該怎麼辦,必須妥協!

地方政府和官、商集體知道自己該怎麼辦之後,已經躺平的許皮帶就立即生龍活虎地站了起來,他在2021年10月22日恆大集團復工復產專題會上說,恆大將執行現樓銷售!

一石激起千層浪。

恆大之所以執行現樓銷售當然是形勢所迫,源於經過前期的一系列事件之後,恆大和整個房地產行業的信用已經嚴重受損,潛在購房人都在以狐疑的眼光看待期房,此時無法進行期房銷售。

只需仔細思考就明白許皮帶再次生龍活虎的原因,恆大的資金鏈已經斷裂,債主們排著隊等待逼債,自己連命都顧不上的時候還怎麼將大量的土地建成現樓?答案當然是:背後有了老闆!

讓地方政府自己掏錢替恆大擦屁股,這可是要命的事。此時,地方政府一看自己不用替恆大擦屁股了,而且許皮帶還給地方政府和銀行劃出了輝煌的「遠景」,只要准許恆大現樓銷售就可以還債,地方政府當然拍手叫好!

此時,地產商與地方政府之間的聯盟被打破,前者被賣了,正、反之間的力量恢復了均衡甚至出現了反轉。

目前,潛在購房人的風險意識已經極大地提升,當恆大的現樓進入市場之後,購房人為了迴避六個錢包的風險當然會首選現樓,這就將其他地產商逼入了絕境,它們就只能跟著恆大進行現樓銷售。

當越來越多的地產商進入現樓銷售模式之後,地產商的資金鏈就會不斷拉長,槓桿率大幅收縮。期房銷售是十個桶兩三個蓋,現樓銷售就是一個桶一個蓋,這就是去槓桿。

古希臘物理學家阿基米德有一句家喻戶曉的名言,「給我一個支點,我就能撬起整個地球」。期房銷售是一根槓桿、地方政府的財政是一個支點,結果地產商將房價撬上了天際。當地產商被迫去槓桿之後,房地行業就會進入流動性緊縮的狀態,去金融化開始了!

在對待房地產去金融化的問題上,官僚體系、地產商和社會的中上階層本來已經結成了鐵板一塊,很難推進,但通過這種方式讓鐵板分化,進而讓房地產的去金融化得以推進,也算得上是一種策術。

一般來說,地產行業一旦落入危機狀態,壞賬就會集中爆發進而對本國的金融體系造成嚴重的威脅,最典型的是1991年的日本房地產泡沫破裂和2008年的次貸危機。但由恆大這隻過河卒子通過現房銷售的方式逼迫行業內的企業去槓桿,這個過程就會相對和緩(只是相對)一些,這就降低了房地產泡沫對金融體系的威脅,似乎是更合理的處理房地產泡沫的路徑。

如今,房地產泡沫已經形成,如何處理泡沫就是考驗智慧的時候。上述處理方式的最終效果有待觀察,但看上去還真像是一盤設計精妙的「棋局」……

責任編輯:宇真

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