【紀事本末】地產黨的前世今生(上)(圖)

作者:利世民 發表:2023-01-16 16:30
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利世民表示,土地經濟之下,香港的很多土地都是填海而來。圖為中環的填海土地。(攝影:龐大衛/看中國)
利世民表示,土地經濟之下,香港的很多土地都是填海而來。圖為中環的填海土地。(攝影:龐大衛/看中國)

【看中國2023年1月16日訊】每個地方都有自己的都市傳說。香港的都市傳說就是「地少人多」。

「因為地少人多,所以香港樓市才這麼瘋癲嗎?」首先,世界各地大城市,樓價其實都貴;若以人均收入計,香港樓價甚至首第五名不入。其次,以人口密度計,香港亦不算擠迫。

看到這裡,相信會有不少朋友覺得,我是為地產經濟辯護。

無錯;香港有這樣的政治環境、社會及文化,跟地產經濟有莫大的關係。但這既非任何人刻意所做成的結果,亦不是說要變就變。若說香港有自己的生命,地產經濟就是這個城市命運的一部分。

我知道很多人不喜歡地產經濟;他們認為供樓、交租也是一種剝削。也有人說,香港不是真正的低稅,土地稅就是最重的稅。這兩個觀點的確反映了地產經濟的現實,但我們真正要問的問題是:「若非地產經濟,另外的可能性又是甚麼?結果又會是怎樣?」

1841年,大清還未正式割讓香港予大英,當然英國的駐華商務總監義律,已經偷步舉行了香港史上的第一次賣地;而香港史上的第一份憲報,刊登的就是交代賣地章程。

香港土地經濟的「基因」,遠比大家想像中的要更深入。土地經濟之下,香港的另一個特點,就是土地都是人工而成。大清1842年割讓香港予大英,十年不到殖民地政府便計劃填海造地,是為寶靈填海計劃。

但當時這個填海計劃,遭到當時在香港的洋行反對;為甚麼這些洋行要提出反對?原來當時的洋行,賣下臨海的地段做碼頭、貨倉,填海之後臨海地不再臨海,那當然大問題。但更重要是當時的填海計劃,財政上根本不可行,而倫敦亦不會願意為香港的基建出資,結果就是要香港的商家埋單找數,所以不難明白當年洋行大班為何反對填海計劃;結果計劃一拖就是三十年。

今時今日,我們認識的香港,大多數地段都的確是透過移山填海而來;不論是港島北沿岸,抑或是九龍,很多平地都是過去一百多年來填出來的。我成長時期的美孚新村,是從前的荔灣海傍;現在名副其實已是滄海桑田,變成了一個大公園。所以,回到最初所講,每個地方都有自己的都市傳說,而香港的就是「地少人多」;其實香港的土地,會隨人口膨脹而增長,不是想像中的剛性供應。

「既然土地是可以增加,為甚麼香港的樓價不可以回落?」任何城市的發展,到了某個臨界點,就很難再膨脹。尤其是二次大戰後,世界各地的大城市,發展到一定水平,就會出現人口遷移的情況。結果,大都會往往會由市郊的商業中心,再漸漸演變出另一個新市鎮;像細胞分裂一樣。

城市,其實是有生命;環境會影響城市的發展,但反過來城市的發展,當然也會影響到城市的面貌。但對香港來說,最重要的環境,就是香港的制度,長期與大陸不同。

二次大戰前的舊香港,其實主要是港島以及界限街以南的九龍。界限街以北就是新界,在香港的頭一百年,這一帶其實只是戰略上的緩衝區,由原居民和華人「高度自治」。一直到了戰後,尤其是1950年代後,殖民地政府才漸漸開始發展觀塘和荃灣。之後的新市鎮發展,當然也有不少移山填海,亦同時見證著香港人口增長的過程。

其實早在1970年代,香港政府已經有發展離島的計劃;最先是由近葵涌的青衣島開始。大嶼山發展,最關鍵就是 1990 年的「玫瑰園計劃」。當時正值香港主權移交的過渡期,中方擔心英國政府借「玫瑰園計劃」掏空香港;說甚麼「你請客、我埋單」。諷刺是,三十年後的今日,輪到香港人擔心「明日大嶼」是倒錢落海。(未完待續)

利世民
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来源:看中國

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