中国楼市存在三年周期,但这次还没见底(图)

2018-12-27 07:16 作者: 许树泽

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今天来说说房子。中国在“房住不炒”这一基调下,投机性需求退潮,自住需求自然水落石出。根据中国国家统计局的最新数据,11月商品房销售面积累计同比增速只有1.4%,而往年传统的旺季九、十月份,在今年增速也只有2-3%左右。这是个什么概念呢?2016年房地产大牛市,销售面积增速将近30%,2017年已经出现了降速,大概增长是7-8%,而现在降到了1.4%。
中国楼市投机性需求退潮。(图片来源:Khongtham/Adobe stock)

【看中国2018年12月27日讯】今天来说说房子。中国投机性需求退潮,自住需求自然水落石出。根据中国国家统计局的最新数据,11月商品房销售面积累计同比增速只有1.4%,而往年传统的旺季九、十月份,在今年增速也只有2-3%左右。这是个什么概念呢?2016年房地产大牛市,销售面积增速将近30%,2017年已经出现了降速,大概增长是7-8%,而现在降到了1.4%。

我们也搜集了历史上这个数据的长期表现,能够发现一个非常明显的地产周期规律:房地产行业存在一个明显的三年小周期,之前的三次市场大低谷分别出现在2008年12月、2012年2月、2015年2月,几乎是非常精准的每到三年,市场就见底;与此同时还有一个规律,销售面积基本要同比减少15-20%,市场见底。

此刻,你已经拿到了一把金钥匙,这是这个产业非常重要的一个周期规律。不过你肯定还很想知道,为什么会存在这个三年小周期的效应呢?它究竟是怎样形成的呢?这个规律套用到今天,还管用吗?

大多数周期现象,都是由资本周期效应造成的,而且尤其是产能无法迅速变成产品,存在时差和延迟的生意,普遍存在这种周期性现象。

举个例子,比如著名的“猪周期”,猪肉价格呈现非常明显的周期性现象,这是因为,猪肉价格飞涨的时候,农户看到有利可图,就会疯狂进入这个产业,打工的也不打了回家改养猪了。可是从仔猪到出栏,它需要大概一年的时间,当大家的小猪都养大了,同时投放到市场,于是价格就开始暴跌。

再比如说大宗商品,2001年开始铜价涨了6倍,在法国甚至发生了一段轨道被人偷走7吨铜,地下埋的铜缆线也被人偷走的事情。当人们都发现铜有利可图,那些开铜矿的老板当然也不会不知道。于是铜矿开始疯狂扩张产能,但是铜老板扩产能是看着铜价扩的,可是新的产能投放影响到铜价,又存在很多年的时差,这个时差让铜老板蒙上了双眼,等他们的新产能一股脑同时扔到市场上,铜价就开始暴跌。

再举一个经典的案例,比特币。当比特币暴涨,受到巨大利益驱使,又会有更多人投入资本去开比特币矿场扩大产能。可是比特币总量是有限的,于是他们想了更聪明的办法——ICO,去发行新款数字货币,狗狗币、莱特币等各种奇奇怪怪的币,这都等于变相扩大了产能,当产能集体释放,价格暴跌,是很自然的结果。

说回到房地产的三年周期效应,道理完全相同,在每次大牛市的最高点,人们看到盖房子有利可图,养虾的、卖鱼的、生产白酒的,所有的人都跨界进入房地产。可是从拿地、盖楼到销售,需要大概三年的时间,这个时差,又让人们蒙住了双眼,当产能集体释放,价格下跌,市场转熊,那些不专业的玩票公司被清洗出市场,产能收缩,价格重新开始慢慢转好。这就是周期,也是产业的轮回。

但是我们要说,这次似乎不一样。

从上一次,也就是2015年2月份的房地产市场底至今,已经四年了,但还是没有见底,而且销量也没有触及到负增长的见底水平。是因为调控?是因为全球宏观形势?是因为去杠杆?还是因为更加底层的社会结构和人口趋势的变化,正在带来一个长周期的拐点?每个人的心中,也许有不同的答案。


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