房地产罕见的投资价值与离谱的精确错误(图)

2019-01-01 07:42 作者: 许树泽

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中国国家统计局最新披露的商品房销售数据出现三连降,房地产这个生意中有最重要的一个产业周期规律。今天我们想从微观视角来做进一步讨论。你会发现一个非常奇怪的现象,商品房的销售数据虽然放缓了,但是那些大型房地产公司的财报增长反而又创出了新高,中国最大的房地产公司今年中报收入和利润都增长了60%,同样级别的内地大公司,最新的三季度财报,增长率也在50%以上,这就像是全年级平均分都下降了,但是学霸的考分又提高了,果然如此吗?
房地产这个生意中有最重要的一个产业周期规律。(图片来源:sasinparaksa/Adobe stock)

【看中国2019年1月1日讯】中国国家统计局最新披露的商品房销售数据出现三连降,房地产这个生意中有最重要的一个产业周期规律。今天我们想从微观视角来做进一步讨论。你会发现一个非常奇怪的现象,商品房的销售数据虽然放缓了,但是那些大型房地产公司的财报增长反而又创出了新高,中国最大的房地产公司今年中报收入和利润都增长了60%,同样级别的内地大公司,最新的三季度财报,增长率也在50%以上,这就像是全年级平均分都下降了,但是学霸的考分又提高了,果然如此吗?

于是很多投资者会认为,这些学霸有巨大的、罕见的投资价值,理由是他们的市盈率极度便宜,大多数是个位数市盈率,甚至有人在5倍市盈率以下。虽然市盈率是一个非常粗糙,甚至不合时宜的投资标尺,但因为它的广为流传和普遍接受,有时候反而成了资本市场里的一盏红绿灯。

但是,具体到房地产生意,用以上的衡量方法,不仅是完全错误,而且是错得离谱。

这要说到会计政策和财务报表的一个基本规则,叫做权责发生制。意思是说,在会计和财报上,任何一项产品或者服务,你必须已经发了货,才能确认收入,把这笔收入写进利润表。即使有时候,你很强势,客户先把款打了过来,钱都已经在帐上了,但因为你没有提供服务,产品也没交付,那这钱,就是不能算作利润。

房地产生意是一个极其典型的案例,我们现在实行的是期房制度,企业拿到地,拿到各种批文,房子还没盖,但是售楼处已经可以开始销售了。按照我们上次提到的三年周期规律,房地产公司至少提前两年,钱就已经拿在了手里,但是房子盖好,交了钥匙,这钱才能写进利润表,当财报体现收入,时间至少已经过去两年了。

这个时候,人们才恍然大悟,原来地产公司50-60%的财报增长,其实统统来源于2016年房地产大牛市时期的销售,只是这钱在今天才得到确认。当你以大牛市顶部的利润水平,作为市盈率中P/E的那个E,你自然得到了一个极度便宜的估值水平,从数字上似乎是一个罕见的投资价值,但是这恰恰就是一个精确的错误。

想要真实了解房地产公司当期的业绩水平,你需要去盯紧的是企业的预收款,也就是当下销售的期房,当下打过来的房款。

可是,见证奇迹的时刻再度出现,今年几乎所有的房地产公司预收款出现了同比100%的下降,甚至有的企业,在公开数据中,这一栏为零!难道学霸因为考题太难,瞬间变为了学渣?谁都知道房地产公司今年形势偏紧,可是这样的一个下滑速度,恐怕是无法接受的,到底发生了什么?

这就又要说到一个关键细节,今年中报开始,财务报告执行了新的会计政策,地产公司的当期销售房款,不再记入预收款项,而是另立一个新的条目,叫做“合同负债”,所有客户当期预先交付的房款,都记作“合同负债”。

至此,你找到了可以真正衡量地产公司当期经营状况和增长率的标尺,就是这个合同负债。我们统计发现,大型地产公司今年的合同负债,增长率在20-30%左右,这才是那个真实的本来面目。

最后总结一下,地产行业在明年,可能依然要面临销售下滑的艰难局面,小公司和那些跨界进来的玩票公司会被淘汰出战场,而大型公司在竞争中会更有优势,但绝对不是看看市盈率就能下结论的罕见投资价值

一家企业的未来,写在创始人的初心中,写在公司的激励机制中,写在公司奖励什么惩罚什么的细节中,写在行业内部的竞争格局,和与对手的竞争优势中,写在以上所有这些关键细节中,恰恰不是写在看起来简单好用却常常错得离谱的“市盈率”中。


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