租賃時代不再「賣」房 其實是陷入絕境了!(圖)



買房?租房?對低端來說,其實是雙輸?(Adobe Stock)

【看中國2018年3月12日訊】一)萬世不易的財富

我想,關於「賣地」這種事,有關部門的某些人,悔得腸子都青了吧。1992年之前,中國賣的是「永久」使用權。中國最早的一批房產證,叫做「房改房」。對於房改房來說,是沒有「使用期限」的。你如果翻鞍山新村,楊浦新村一些老房子的產證。上面是沒有「有效期至xx年」這項的。

這些房子,默許是無限年的。

因為眾人眾所周知的「70年使用期限」,並不是亙古有之的。在1992年之前,中國所有的房子,默認都是「無限期」。1992年之後,才開始拍地。才開始有市場化的土地供應,才搞出了「70年批租」。

對於「工人階級」手裡的「房改房」,你自然不好意思去再追上去,敲一個戳。因此上海默認的潛規則,是這些房子「交易一次」。只要你交易一次,出新產證了。就從新產證的日期算,重新給你70年時間。想當年1992時,這個「70年土地批租」,不知道遭了多少口水,多少口誅筆伐。老百姓出錢買的東西,居然還有年限。還不能天長地久。習慣了「做主人」的工人階級,不知道罵了多少次。

沒想到時移世易,到了今天,連帶著「70年使用」期限。有關部門也悔得腸子青了。

為什麼後悔,因為升值了。最早的時候,上海拍賣閔行莘莊的地皮。要價不過150萬一畝。隨著十幾年來的滄海桑田,這些土地,早就千百倍升值。先是1000萬一畝,再是5000萬/畝。現如今,連帶著周浦地王這種垃圾地段,都能拍5000萬/畝了。

和「土地升值」相對應的,則是房產的千百倍升值。莘莊的房價,從3500元/平方,漲到10000元/平方,再漲到今天的約60000元/平方。連帶著房產升值,帶動一大批人「發財」。

看見發財二個字,有關部門又坐不住了。

二)拍地

從新世紀初,就一直有磚家跳出來說:「地賣賤了」。經書賣得賤了,只收了三斗三升米粒黃金,讓後代兒孫沒錢使用。地方政府賣地,按照標準的說法,是為了「籌措建設資金」。

每一個城市的發展,道橋路隧市政綠化,耗費的資金都是天文數字。想要盡快地大發展,僅依靠工商業的稅收,肯定是不夠的。通過一次性「預收」70年土地使用費用,顯然是一種很好的方法。

但是地方政府很快地發現,「地賣賤了」。地賣賤了?像周浦羅店這種鳥不拉稀的農田,賣到5000萬/畝,保本價房價80000/平米,難道還是賣賤了?

答案是,還是賣賤了。

因為從1993年開始的各地「土地出讓」市場。包括地方政府在內,都沒有算計到「四萬億」。他們沒有想到,在未來的時代裡,貨幣M2可以增長得這麼快。

物價可以加一個零。加二個零。因此「土地拍賣」在當時,即算是一筆很好的買賣。可是把時間拉長到十年,二十年。「地方政府」們驚訝地發現,他們把黃金賣了白菜價。

土地,是對抗通脹最好的利器!

三)貪心

從來沒有乾淨的賭局,哪裡有利益,哪裡就有犯規。賭輸了,就要掀桌子。古今中外,莫不如此。巨大的利益面前,上萬億的利益面前,又怎會讓它平白溜走。

「地賣賤了」,調整和對策,隨之而來。

第一個做法,是急劇「縮緊土地口子」。賣地指標被嚴加控制,絕不允許把下任的地也賣了。

第二個做法,是「嚴打二級市場」。建立土地統一調配中心,禁止KFS之間私下土地買賣。

曾經有一段時間,政府內部有人提出「房產稅」。房產稅就其字面本意,房產收益的12%歸政府(哪怕自住)。這意味著政府平白沒收12%產權。後來,政府內部的人都覺得,這事實在TMD太不要臉,太無恥。

把「黨」的「偉光正」都塌光了。因此也搞不下去。

有一個很簡單的檢測方法,你身邊有哪個人唸唸不忘「房產稅」。分析問題動輒以房產稅出發。必屬「人渣」無疑。

對於地方政府來說,他們的「訴求」很簡單。地賣賤了,哪怕現在賣的「天價」。五千萬一畝,周浦八萬。從長遠看,依然是虧了。貨幣可以加二個零。那麼,應該這麼辦。

聰明人都想到了,「入股」。

四)入股

對於入股地產來說,第一個產品是「經濟適用房」。經濟適用房在第一次出售時,必須交10%的房價給稅務部門。從會計上講,這就是「入股」。政府佔了10%的股份。

比經濟適用房更進一步的,北京之後又搞出了無數的新名目。自住房,共有產權房,廉租房,限價房……

他們的共有特點是什麼呢,是「有限產權」。

如圖,自住房的定義,是五年內不許交易。共有產權房的定義,百姓僅佔70%股份。還有30%是政府的。我們完全可以想像,「共有產權房」再進一步,就是七折的七折,百姓佔49%股份。甚至七折的七折的七折。

五)租賃時代

事情的高潮,要從「雄安時代」開始。雄安規劃從一開始,就宣布「只租不售」。整個雄安新區,土地和產權完全捏在新區手裡。一點都不會和你分享。當然,我很不願意貼這條新聞。和本文無關;

其實近期還有一條「熱點」新聞。所謂的「農地小產權」租賃入市。被各大媒體爆炒:

《樓市最大殺招出爐?!以後房子或許能打到二至三折了!》

《國家又發文了,調控思路發生重大轉變!》

《樓市王炸!兩部委聯手放大招,關乎7億人!》

我說你們啊,是圖森破(too simple, 太簡單)。看問題只看表面,絲毫不體悟更深層次的道理。「農地小產權」入市,會對房地產市場造成什麼影響。難道是從農村的交通距離,村長紅包,建築質量等因素來分析麼。

身前一尺,鼠目寸光。

「農地小產權」租賃入市,意味著一個新的時代。「租賃時代」的來臨。土地是抗通脹最好的利器。某些部門再也不想賣給你了。在不遙遠的未來,整個中國房地產市場。將再沒有「出售」的產權。

賣給你的,從100%產權,到70%,到49%,到35%,最後到0%。您就去租吧。而租金,是完全不能避抗通脹的。租房70年的開支,將遠遠超過買房。《買賣貴,還是租賃貴》。

傻空已陷入絕境。

六)通脹時代

中國的國家體制,和美利堅有很大區別。美國是一個以「私有制」為主體的國家,農場,礦山,湖泊,甚至名山大川,多是從屬於個人的。而中國是一個「公有制」的國家。農田,礦山,魚塘,絕大多數在政府手裡。旅遊景點,商廈寺廟,也從來沒有承包給個人。你捏在手裡的,只有RMB。

這意味著什麼,意味當通脹來臨時,你無處可逃。可供「銷售」的,可供老百姓購買的,沒有任何一件保值的東西。長久以來,房地產/土地作為唯一的「逃命口子」。

在過去十幾年,不動產完美地對沖了貨幣。持有不動產,使得「濫發紙幣」無法剝削到你。這麼多人的逃命口子,就是因為地方政府為了「籌措建設資金」,而拍的幾塊地。

「租賃時代」,這個口子,正在逐漸地關閉。越來越小了。大網已經撒開,圍剿已經開始收攏。你縱觀近年來主推的政策,無論「租售同權」「小產權租賃入市」「只租不售」「共有產權」……

這些事,指向同一個終點:把你往租賃裡趕。我們可以想像,未來的時代,是一個「不再賣房的時代」。從限購開始,就已經不允許你使用「實物」,保護你的勞動積蓄了。

民無立錐之地,何苦。

「通貨膨脹」是非常非常可怕的。大排面從5元/碗,到現在30元/碗。也不過用了幾年。未來大排面600円/碗,房租漲到60000/月,也是順理成章的事。

租賃時代,屌絲真的是沒生路了!

調控是選擇的減少,dT<0,表現為全社會淨財富的減少。網已經撒好,後路已經包圍。面對如此不利的局面,屌絲社區卻是一片狂歡。動輒「租售同權」「房價跌到二三折」,「七億人大事件」。載歌載舞。

1840年,英軍屯兵珠江口岸,鴉片戰爭一觸即發。在大戰的前一夜,英國統帥和中國提督,同樣的輾轉難眠。這是人類軍事史上的奇事,因為雙方指揮官,思考的是同一件事:

「對方,他怎麼就不害怕呢!」

無藥可救啊。


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