達摩克利斯之劍落下 中國開發商還能挺多久(視頻)

原文標題:地產債出現機構拋售潮!開發商還能挺多久

2018-05-22 10:19 作者: 齊俊傑

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從去年開始,金融去槓桿就一直是房地產行業頭頂上的一把達摩克利斯之劍,隨著各種融資渠道的收緊,開發商的資金也是越來越緊張。
金融去槓桿是房地產行業頭頂上的達摩克利斯之劍。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年5月22日訊】從去年開始,金融去槓桿就一直是房地產行業頭頂上的一把達摩克利斯之劍,隨著各種融資渠道的收緊,開發商的資金也是越來越緊張。

如今開發商的融資問題已經越來越麻煩先是4月份,華夏幸福的資金鏈問題引發了媒體關注,上交所甚至發出了審核問詢函,提出了18個問題直指他的融資和資金狀況,而他的股價也在今年以來掉了快40%,5月份中信銀行才給華夏幸福解了圍,提供了他315億的集團授信,這才讓債務問題有所緩解。之後大家的視線又被天房吸引走了。先是爆出1800億的債務有違約風險,但巧合的是之後又是中信解圍,5月15日,天房與中信信託確認,將依照合同約定還款,不存在違約風險。

雖然這兩個事目前都平息了,但市場的擔憂一點都沒有減退,5月份以來,交易機構大比例的拋售地產債,龍湖和泛海債券價格大幅下跌。其實我們之前就說了,由於2015年的寬鬆刺激,導致了地產活躍,通過漲價去庫存的方式調動了接盤俠熱情的同時,地產商的熱情也被調動了,在2015年地產公司發債活躍,而市場上最多的就是3年期債券,那麼按照週期來算,2018年將進入第一個償債高峰,數據顯示,2015年全年房企發行公司債規模達約4300億元。

截至目前,房地產行業存量債餘額仍有約1.4萬億,在所有產業債行業中排在首位。另外,這些發債企業中,民企居多,根據天風證券的研究,從2016年下半年開始,違約企業主要集中在民企身上,所以,槓桿負債率失控,資金利率敏感性強,行業景氣度下降,後續融資通道收緊,債務總量極高,這些成為了房地產債被拋售的主要原因。

應該說從時間安排來看,截止5月前,真正的還款高峰還沒出現,從6月份開始,真正的考驗就來了。還債規模將幾倍的增長,下半年比上半年的壓力大的多的多。而到了2019年,壓力就更大,大約有3700億的規模。而這種趨勢將一直持續到2021年,在這期間地產債的兌付壓力都將極大,所以也難怪,很多機構,會選擇在5月份就提前拋售離場,主要也是避免踩到雷。機構們想法一致的時候,債券價格也就會大幅下跌。

所以,出來混早晚是要還的,借來的錢更是早晚得還回去,之前幾年的風光擴張,現在是到了還債的時候。目前從市場來看,大中小房企,資金缺口都是幾百億,大型房企因為還能夠繼續融資,也有銀行願意做授信,所以他們資金鏈還算健康,而中小房企就麻煩大了,已經出現了200億的融資缺口。所以後期債務問題可能會在中小開發商中,集中的爆發。

現在怎麼辦?繼續玩命賣房子回款外,已經別無他法,但我們看到這種銷售去槓桿,只是槓桿轉移,而不會去掉,在過去一年,居民槓桿率上升了4%,已經達到了55.1%,而企業槓桿率仍然有159%,換句話說這種槓桿轉移的方式並不奏效,企業槓桿率下降的不明顯,居民槓桿率上升的過快,而且2017年居民儲蓄的增長率首次變成負值,這已經是個危險的信號,把老百姓這點錢都折騰出去,給開發商接盤了,那麼債務危機也就越來越近了。

所以目前這種情況下,我們給出的投資建議就是,少碰地產股,更要少碰地產債,未來幾年開發商都會無米下鍋,隨著信用債違約增多,融資利率反彈,那麼債券價格還會下跌,所以如果現在要投資債券,最好選擇那些純債的短債的基金,而不要選擇長債類的基金。

至於買不買房,我們再強調一下,如果你自己住是剛需,你的目的是房子,那就早買,未來貸款利率會提高,你買房的成本還在增加,不要企圖等到未來跌了再買,因為你不知道他什麼時候跌,如果是剛需你根本就等不起,萬一等個一兩年他就是不跌,到時候你的心態會完全失衡,最後反而接了最後一棒。

而如果是投資,就不要再湊熱鬧了,你的目的不再是房子,而是要收回更多的錢,房地產現在流動性已經明顯下降,現金流也已經接近枯竭,你未來收回投資的方式只能高價賣出,所以這已經不再是一筆投資,而是一次博傻。而且傻子已經越來越少,調控還在不斷加碼,所以未來你大概率收不回錢了。房子到現在還沒跌過所以你體會不到,炒房炒成房東,比炒股炒成股東還要悲催。至於商鋪投資更要注意,租金回報率是唯一衡量標準,超過5%,就可以投資。

不到5%,就說明沒有商業需求,租金回報不足以覆蓋貸款利率,現金流是負的,自然也就不值得投資。千萬記住,投資的目的是收回更多的錢,而不是市值,如果房地產市值也算財富的話,我們400多萬億的房地產總市值,早就超過美國成為最富的國家了。


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