中国房地产将重蹈股市覆辙


本源上的一致性使得这两个领域出现的问题有惊人的相似之处,而且由于股市发展比房地产市场先行一步,这种相似性在很大程度上表现为后者对前者问题的复制。
  
  2004年,中国经济增长“出人意料”地以9.5%的高位收盘。过去相对弱势的第一、三产业突然发力,使去年第四季度的GDP止跌回升。
  
  许多专家认为,去年收市时经济的向好,为今年的健康发展创造了一个更有利的环境,宏观调控也变得更为容易。对此,笔者不敢苟同。由于第三产业快速发展过程中包含了一些不太合理的因素(比如一些地方房地产咨询服务业出现了非理性发展),这将对国民经济健康发展和政府宏观调控带来一些负面影响。特别应引起高度关注的是,目前房地产市场正在重复股市曾走过的弯路。
  
    股票、地产同为泡沫经济载体
  
    说起房地产,西方人经常会把它与股市联系在一起:一是股市和房地产市场行情存在类似于翘翘板的效应。股市高涨,房地产市场就受损;股市低迷,房地产市场就雄起。二是纵观世界各国泡沫经济发展史,人们发现,经济过热是泡沫经济产生的温床,而股票和房地产则是泡沫经济的主要载体。
  
    但是,迄今为止,在中国还很少有人研究将房地产市场与股市相提并论。但笔者认为,把这两个市场放在一起、进行对比分析是十分必要的。
  
    中国股市起始于上世纪九十年代初,以2001年下半年为分水岭,可以划分为两个不同阶段。第一阶段,有关部门始终强调“在发展中规范,在规范中发展”的原则,但在实际中,中国股市却走了一条缺乏规范的畸形发展之路。由此带来的一个现实是:人们一方面陶醉在“中国股市只用十几年就走完了西方国家用数百年才走完的路”的成就里,另一方面却不得不承受股市中层出不穷的投机违规事件的折磨。2001年之前,中国股市不仅有“99%的上市公司作假”(时任证监会主席周小川语),而且几乎所有的经济大案要案都与股市有着千丝万缕的联系。2001年下半年以后,中国股市不再讲“发展与规范并重”了,而是直接在规范方面补课,但代价奇高。由于对股市的不合理定位导致了股权分置,最终使得诸多改革都难以奏效。在中国经济高速增长和全球股市纷纷上扬的情况下,中国股市的跌势依然。不仅个人投资者损失惨重,而且机构投资者也连续两年整体亏损,以至于政府不得不时常进行阶段性救市,以免引发金融危机。
  
    房地产正在重复股市的错误
  
    从表面看,中国房地产市场与股市毫不相干。但如果从本质上进行对比分析,我们就能发现,两者之间存在两个共同点:一是在中国改革进程中,它们都是改革相对滞后的领域;二是在市场经济和非公经济占据主导地位的大背景下,这两个领域依然是“政府为主导,政策定行情”。
  
    本源上的一致性使得这两个领域出现的问题也有惊人的相似,而且由于股市发展比房地产市场先行一步,这种相似性在很大程度上表现为后者对前者问题的复制。归结起来主要有三点:
  
    第一,在没有规范的情况下片面地追求发展。1998年中国房地产市场启动以来,房地产投资额和销售额年平均增长率都在20%以上,房地产业对经济的直接和间接拉动作用已经达到了2个百分点以上。然而,这种发展是在房地产市场极其不规范的情况下实现的。投机、违规现象(在土地开发、广告、中介、合同和物业管理等方面)几乎处处都有,而且大案要案也为数不少。
  
    第二,市场定位不合理,隐患巨大。笔者认为,目前政府对房地产市场的定位依然不恰当。在中国公民还没有迁徙自由的情况下,让当地老百姓获得自己的居住权利,应当是政府发展房地产时需要考虑的一个定位。但迄今为止,一些地方政府发展房地产产业只是迫于财政支出的压力,这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力有“异曲同工”之妙。为了把房地产变成摇钱树,他们过量征地批地,导致少数地方已经无地可征,只能空中招商;为了降低征地成本,他们甚至不惜制造大量的“无地农民”;为了支持房地产业的快速发展,他们从各个环节套取银行资金,从而埋下了诱发金融风险的种子。
  
    第三,市场操作手法颇为类似。(1)上海市的一项调查表明,尽管外资在房地产总投资中所占比重只有3.5%左右,但在高端市场这一比例却高达40%。在股市,如果有人控制了一只股票40%以上份额的话,他就被称为庄家,并可以操纵股价。而庄家推动整个市场价格上涨的最佳方法莫过于首先推高高价股票的价格,其他中低价股票的价格自然会被带上来。(2)今年,房地产投资商开始提出“转战二三线城市”的口号。在笔者看来,这一做法无形中也暗合了股市庄家炒作二三线股,为一线股资金撤退做掩护的手法。(3)这几年房地产价格上涨速度令人瞠目结舌。许多城市的价格已经翻番,少数项目价格甚至涨了7~8倍。在这种情况下,有些业内专家还敦敦教导:“少关心单价,多关注面积”。这也使笔者想起股市里的庄托,他们到庄家该出货的时候经常说:“别看现在股票价格高,你买不了几股,但是如果你嫌贵不买的话,价格还会拉得更高”。
  
    前事不忘,后事之师。中国股市至今还处于痛苦的规范转型之中,房地产市场就“迫不及待”地走上同一条老路!中国股市畸形发展了10年之后才进入“规范补课”阶段,而从目前趋势看,房地产市场进入“规范补课”阶段的时间应该会大大提前。原因是从可比的人口密度和房价与家庭收入之比两项指标看,中国的住房价格实在是太高了。现在,我们必须做些什么,来阻止股市悲剧在房地产市场重现。


(作者为国家信息中心专家委员会委员、战略规划处处长)!


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