三大經濟圈房價風向預示樓市神話幻滅

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長三角：高利貸與樓市 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

「溫州樓市至少要調整三年，短期資金現在套牢，撤出基本無望。」長期在上海的溫州炒房客秦國明說，如今溫州人都想著套現，因為現在的調控政策都看不到頭.

限購令在浙江大地延展開來，除了早先出臺限購的杭州寧波溫州外，臺州和衢州相繼加入限購令行列。

溫州房價，向來被譽為樓市冷暖和民間資本活躍程度的風向標。限購風潮下，這裡發生了什麼？

限購政策被怎樣規避

溫州的限購政策，讓樓市陷入低迷。官方統計數據顯示，2011年1~6月份溫州主城區二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套。溫州全市商品房銷售面積為61.96萬平方米，同比下降47.4%；市區二手住房總成交量為63.5萬平方米，同比下降58.6%，在7月上旬，甚至出現零交易的情況。

溫州銀監分局的統計數據表明，至7月份，溫州市個人購買房屋貸款餘額為583.9億元，比年初減少11.6億元，而較去年同期則增加119億元。

「溫州樓市至少要調整三年，短期資金現在套牢，撤出基本無望。」長期在上海的溫州炒房客秦國明告訴《望東方週刊》，「如今溫州人都想著套現，因為現在的調控政策都看不到頭，有外地地產商與我們炒房團接觸時，曾大膽預測，明年10月之後，房地產政策會適度寬鬆。」

秦國明聳聳肩說，他不信這種說法。

「炒家主要買別墅，現在的問題是，別墅賣給誰？除了華僑，誰能拿得出數千萬的現金來？」秦國明說，高端住宅在溫州已經賣不動。

秦國明說，在限購令出臺後，很多炒家都註冊空殼公司，以公司的名義購住房，雙方房子交易買賣，只要轉讓公司股份即可完成交易。他認為，這說明限購政策在溫州已經被有效規避，對別墅等高端住房的影響也有限。

人多地少和資金充裕是溫州房價高企的原因。《望東方週刊》獲悉，溫州土地出讓量每年都只有幾百畝，2010年計畫出讓1500畝，是近年最大規模的推地計畫，但最後也只完成了不到三分之一。

秦國明說，現在溫州最大的問題是，資金緊缺。

在資金緊缺的背景下，溫州樓市走向兩個極端：90平方以下的小面積住宅房價格堅挺，別墅和大面積豪華住宅價格出現鬆動，買家都是急於套現，但總體來說，數量有限。

「一些企業主拋掉樓盤，盤活資金，去救實業。」秦國明對此表示理解，如今的房價難以再漲，企業運作資金緊張，企業家抽身樓市也是明智之舉。

長期研究投資動態的浙商資本促進會秘書長蔡驊告訴《望東方週刊》，如今這一局面，顯示了溫州中小企業的生存困境。

「主要是中小企業生存困難，資金流產生大問題，銀行貸款難，民間借貸成本太高，需要企業主拋掉囤積的房子，救活主營企業。」蔡驊說，這一現象會隨著銀根緊縮，繼續加劇。

溫州的小企業主蔣博(化名)是一個例子。蔣在溫州龍灣開設一家印刷廠，主要印花紅酒包裝盒，企業銷售額達2000多萬元，企業的毛利率能達到25%左右。在前幾年，手有餘錢時，蔣博購入溫州三套住宅，除了自己住外，還有一套200多平方的住宅空著。

今年，原材料漲價厲害，企業利潤下滑，應收款出現問題，為此，蔣博到擔保公司，將房產進行二次抵押拆借資金300萬元。「月息三分，還是友情價。」蔣博直搖頭，這一利潤比做企業還高。

此前幾年，溫州中小企業發展促進會會長周德文曾多次撰文批評溫州的產業空心化，並多次提示風險：利用金融槓桿，將錢投到房地產等無關行業，一旦金融政策進入緊縮週期，風險會成倍放大。

溫州是樓市的火線

在金融政策緊縮週期的前景下，溫州的民間借貸進入前所未有的黃金髮展期，近年來，溫州民間借貸與樓市形成反向指標。

溫州作為民營經濟發源地，有著雄厚的資本和對市場的敏感性，近十年來，溫州樓價節節攀升，價格直奔北上廣等一線城市，隨著溫州資本的溢出，將省會杭州等地的房價也一併帶動。

「看過溫州房子的性價比，你會覺得哪裡的房子都便宜。」在秦國明看來，溫州資本的溢出首選房地產與溫州人的置業觀有莫大的關係。

與蔣博一樣的溫州企業家，在遭遇資金壓力時，首先會考慮低貸款利率的銀行，其次才是民間借貸。

在上半年以來，銀行銀根不斷緊縮，從銀行融資困難，民間借貸利息狂飆。

中國人民銀行溫州市中心支行7月21日發布的《溫州民間借貸市場報告》顯示，今年上半年，溫州的民間借貸總額已升至1100億元，較去年同期增加300億元，增幅前所未有，且年息處於24%左右的階段性高位。這些資金中的20%左右，又會通過房地產企業的融資、集資炒房等進入到「房地產投資」。

銀行的這一數據，可能是一個保守的估計。

秦國明說，在二次抵押合法化後，民間借貸的擔保風險驟然下降，住房資產類的物業，受到擔保公司的追捧。舉例說，一套住房價值1000萬元，如果有500萬元的銀行貸款，在取得銀行貸款後，將房產證抵押給擔保公司，剩下的500萬元便可獲得。此舉激發了溫州企業主將錢放到樓市的熱情。

本刊記者調查獲悉，現在溫州有抵押擔保的民間借貸，月息在3分，短期的拆借月息達到4分，急需用錢的，甚至達到5分。

「許多錢都借到房地產市場，溫州的很多實體企業在外地三線城市經營房地產，貸款緊縮後，只能依靠溫州本地的民間借貸輸血，因此也抬高了溫州民間借貸的成本。」浙商資本投資促進會秘書長蔡驊說。

對於溫州是二三線城市的定位，秦國明表示難以理解：什么二三線？溫州是樓市的火線。

火線被引燃的概率增大

「金九銀十」的周邊硝煙讓樓市火線被引燃的概率陡然增大。

9月4日，位於杭州下沙的保利灣天地582套酒店式公寓以均價8900元/平米盛大開盤，被戲稱為「砸盤」的降價。據媒體報導，當天銷售率達到92%。

據保利地產網上樓盤介紹，此次銷售的為酒店式公寓，40年產權，不受限購令的約束，精裝修標準為2500元/平米，實際樓價僅為6400/平米。

就在同一天，保利灣天地的鄰居住宅樓盤世茂首府也跟進銷售。

世茂首府，70年產權的住房，在9月3日打出了「裸降3500元，均價8500元/平米」的牌子。這一價格與前一天相比，降價幅度超過26%。與今年年初均價14000~15000元/平米相比，降幅更是高達40%。

「在杭州下沙和濱江的樓盤，有風向標的作用，每次漲價來臨，這兩個地方的樓價先漲，如果樓價向下調整，也是這兩個地方率先鬆動，現在新樓盤與二手房倒掛現象明顯，中介生意難以為繼。」位於杭州下沙的21世紀不動產業務員劉志江告訴《望東方週刊》。

時間退回到三年前，2008年9月杭州萬科率先降價，借「青年職業計畫」以8折價促銷旗下樓盤，快速回籠資金，萬科其他城市的樓盤也紛紛效仿，大規模降價，引發當年最大的一次降價潮。

與杭州同為限購城市的寧波，也迎來降價樓盤。

7月初，位於寧波江北的維科上院D區，打出價格最低價13600/平米的廣告，頓時攪動寧波市場，也引起早已銷售的維科上院C區購房者的抗議。據悉，C區均價在18000/平米，一些C區購房者，舉著橫幅到銷售現場抗議。

珠三角：降價第一槍從這裡打響

房價下跌的徵兆有三：一是一二手房出現「倒掛」情況，二是開發商加大促銷力度，將廣告做到大街上；三是成交量萎縮，但對價格下降不大敏感.

一邊開中介公司給地產商賣房，一邊盤算著給自己買房，26歲的滕海軍可謂深刻經歷了「量價齊跌」的過程。

2009年他從佛山一家中介公司出來單干，不到兩年就盤算著買車買房。去年他看上萬科繽紛四季的一個樓盤，當時要12000元/平米。為了擴張門面，沒有出手。半年不到，佛山「限購」，生意大跌，增開的兩家門面只能關門大吉。而現在，萬科繽紛四季已經降到了9000元/平米左右，只是購房資金已經不夠了。

一個小中介經歷的「量價齊跌」

滕海軍是佛山一家小中介公司的老闆。「在‘限購’下，有錢也不是萬能的。」滕海軍對《望東方週刊》這樣談及他的生意，「今年跟2008年沒法比，那時雖然樓市慘淡，但剛性需求還是會買的。可現在是有需求也很難賣，持觀望態度的很多。以前一手洋房一般兩三天就能搞定，可現在談了一個月，客人還要說再考慮，再想想」。

一個月難簽幾個單，滕海軍的公司同他眾多大小中介商一樣，關閉了今年新開的兩家門面，如今只剩下「總部」一家，以前員工有十來人，現在只剩下包括他自己在內的兩個人。

日益收緊的貸款也加劇了生意的慘淡。「我們之前跟農行關係很好，所下的單主要通過他們貸款。可現在農行對我們停貸了，只貸給萬科等一些品牌開發商，說要我們想其他辦法。」滕海軍一臉苦水。

當然也有驚喜。他去年就盤算著買房，當時看了在陳村的萬科繽紛四季，那時「貴得離譜」，要12000元/平米，不過當時因為要擴張生意所以沒買。

「昨天又去那看了房，發現已經是‘8字頭’的了，均價9300，最低8900，還都是帶裝修的，配套設施當然不用說了，降價太明顯了。」滕海軍說。

「連萬科都降了，小地產商也得一步步退讓，」滕海軍透露，「我們代理的一家小地產商，他們去年賣得很好，最高賣到100多萬元一套，但現在他們跟我私下約好，90萬可以談，80萬也可以談，只要有購房資格，有誠意。」

「資源稀少型的別墅也在緊逼之下放下身態。在佛山，別墅的業主多半是做實業的，去年他們出手一般都很強硬，沒有多少空間。可現在他們自己企業也資金短缺，所以經常打電話給我，說要急著出手，1000萬可以，甚至800萬也可以考慮，只要有購買的資格。」

降價第一槍是這樣打響的

今年3月，限購令的出臺令佛山樓市走勢陡然生變。與廣州、深圳一樣，佛山也是珠三角中全國首批限購的城市。

作為佛山未來CBD的東平新城，其房價走勢一直是佛山樓市的風向標，這裡雲集了保利、碧桂園、招商地產等房地產巨頭。

去年年底到今年年初，東平新城的很多品牌地產商項目再度創造佛山樓盤神話，房價競相破「萬」，甚至衝到2萬元/平米以上。

限購令的出臺即刻令佛山樓市遭遇急速「冷凍」。在限購令出臺後的首周時間(3月21日~ 27日)裡，佛山樓市成交呈現出量價齊跌的局面，不僅成交量大幅環比下滑了近六成，成交均價也較前一週回落了7.5個百分點。

「五一」黃金週，位於東平新城的碧桂園城市花園突然宣布降價，並推出「7字頭」的特價單位，整個樓盤由公開的1.2萬元/平米降至9900元/平米，降價幅度達17%。

緊隨其後，保利香檳、招商依雲水岸、萬科金域藍灣及萬科水晶城等品牌開發商項目也競相調價迎戰，降幅從12%到20%不等。

「遲早都得降，關鍵是要有人站出來。碧桂園就是先站出來的一個，其他項目也得跟著降。」合富輝煌佛山分公司市場研究部經理曹紹林對《望東方週刊》說。

9月6日，東平新城保利東灣，售樓小姐告訴本刊記者，目前所售樓盤的價格在12000元到14000元/平米之間，最低9800元，而去年年底這個樓盤的最高價一度賣到23000元到24000元/平米之間。雖然兩者戶型和條件有差別，但前者價格已經少了近一半。

碧桂園城市花園的銷售代表告訴本刊記者，「城市花園8月初開盤的東西向樓盤，優惠在10萬元左右。而8月底開盤的南北向園景濱江洋房，實際上就是參照這個優惠水平，平均定價在8300元/平米左右，最低為7865元/平米。」

「當然，開發商也不會輕易言‘降價’，因為擔心前期買房的業主退房，或者消費者買漲不買跌。因此他們是用包裝的形式來‘降價’，如優惠促銷，或者特價房等，而實際上是降價了。」滿堂紅市場研究部高級主任肖文曉對本刊記者說。

不只是佛山，深圳上半年以來房價也出現了價格鬆動。7月底，萬科掀起萬套房促銷活動，隨後益田大運城邦也推出7折優惠，最低至8000多元/平米。9月3日，深圳再次出現7.5折開賣的超級大盤。

在毗鄰深圳的惠州和東莞，不少開發商在可能「限購」的高壓力之下，也早已在「金九銀十」到來之前應聲下跌。

號稱「珠三角的馬爾地夫」、「超越三亞」的惠東巽寮灣旅遊地產，吸引了包括萬科、富力、世貿、合正集團、碧桂園等開發企業的入駐。

第一批入市的碧桂園十里銀灘一開始就實施了「以價換量」的戰略，標明「75折」，開盤當天享額外75折優惠，最低起價4125元/平米。本刊記者在銷售現場看到，主要來自深圳的私家車綿延數里，看房客將銷售大廳圍得水泄不通，排著長隊等待簽單。

在合正樓盤銷售現場，銷售人員告訴本刊記者，「合正的報價12000元/平米，實際只有6000多元/平米，還有70年停車卡。」

「廣州近郊的增城和花都的很多樓盤也在用價格優勢制勝。像位於增城的碧桂園鳳凰城，前期價格在11000元/平米左右，後期則均價在8000元/平米到10000元/平米之間，確實有較大幅度的下調。肖文曉告訴本刊記者，「這只是開發商在近郊提前集中促銷，以搶得先機的手段。」目前珠三角各城市的降價主要在近郊區，還未向中心城區蔓延。

房地產內參網總經理尹香武也認為，目前深圳還沒有進入實質性降價，以主動式降價、促銷為主。「限購」對那些囤地多、槓桿率高的地產商受影響是最大的。「像此次帶頭降價的萬科，自有資金佔了三成半，目前還沒有到嚴峻時刻。」

「到年底，一些開發商就會扛不下去」

深圳大學金融研究所所長國世平對《望東方週刊》說，房價下跌的徵兆有三：一是一二手房出現「倒掛」情況；二是開發商加大促銷力度，將廣告做到大街上；三是成交量萎縮，但對價格下降不大敏感。

不少樓盤在前期做優惠促銷「試水」，而後期樓盤入市時價格「低開」，這預示實質性降價或已來臨。

「佛山‘限購’後，有充足資本的業主進不來，而對大部分剛性需求來說，價格還是太高。因此，3月中旬限購以來，整個中心區價格都呈下降趨勢，全市總體降幅為15%到20%。」曹紹林對本刊記者說。

「下半年，各大城市將進入集中推盤時期，而隨著年底的到來，開發商資金回籠的壓力也會越來越大。估計再過2個月，到年底，一些開發商就會扛不下去。」尹香武對本刊記者說。

肖文曉認為，「隨著調控的深入，供貨潮來臨，對房地產‘利空’的聲音多一些。開發商也感覺到硬扛非明智之舉，預計明年將持續鬆動態勢。」

「往上衝的幅度比較小，而下行的幅度會更大。如果調控政策放鬆，則又可能漲；如果繼續收緊，深圳房價將呈階梯式下降，一個時間段下降一定的幅度，但不會出現崩盤。」尹香武認為。

國世平則用當年美國華爾街樓市崩盤的例子來大膽預言深圳的樓市：「華爾街樓市在崩盤前，當地出租車司機說‘紐約的房價要降，太陽從西邊出來了’。而前不久，我同樣聽到深圳的出租車司機也這麼說，‘房價要降，怎麼可能’。這似乎也預示一個道理，當所有人都相信房價不會跌的時候，降價潮真要來了。」

「我現在最擔心出臺什麼救市政策，最後導致樓市出現報復性反彈，這將大大降低人們信心。」國世平說。

京津冀：通州樓市神話幻滅

一二手房價格開始「倒掛」、特價樓盤頻繁推出，是近期北京通州樓市的一個顯著特點

9月6日，在去「K2.海棠灣」看完樓盤的第二天，本刊記者就接到了售樓小姐李然的電話。「周先生，我們臨時勻出一套二居室，價格兩萬三，您趕緊過來吧。」

一天前，本刊記者以購房者名義前往地處通州梨園的K2.海棠灣探訪，李然接待了記者一行。當時，據其介紹，海棠灣小區均價在二萬五六起，並且「基本只剩大戶型了，要買您得趕緊」。在現場，李然一再勸本刊記者當場「簽一套」，「我們是不會降價的。」口氣不容置疑。

在同地段新開樓盤中，K2.海棠灣定位中高檔樓盤，「高品質，高價格」是開發商對外堅持的營銷口號。同地段2公里之遙的「華業東方玫瑰」小區新近推出的A9號「特價樓盤」，均價僅為一萬四左右。

就在半年前，華業東方玫瑰A9號樓的擬售價格是一萬八。為此，一度引發老業主的集體維權事件。

「特價」，是近期通州樓市回歸的主要信號。

據本刊記者探訪，同屬通州區域的潤楓領尚、珠江拉維小鎮等多個新開樓盤大多通過類似方式變相降價。多位北京房地產界分析人士均向本刊記者表示，今年秋冬樓市有點冷，一貫被視為北京樓市方向標的通州房價，回歸理性已漸成趨勢。

老業主的心理變化說明真的是開始降價了

9月5日下午2時許，當本刊記者以看房名義走進地處通州臨河裡區域的華業東方玫瑰售樓處時，大廳內空空落落。

時過中午，銷售代表滿晨旭顧不上吃飯，言語熱烈地推薦起近期主推的A9號樓。當本刊記者詢問1單元2001室的一套95.93平方米的兩居室時，滿晨旭翻了下文件夾，給出了「特價」：單價15202元/平方米，總價約為145萬元。

這是最高層的一套戶型，「每低一層每平米價格要少幾十元到一百元不等。」相比較於今年4月份開盤的A4號樓，這已經便宜了數千元。當時，原擬售價超過1.8萬元/平米。

這正是引爆近段時間A4號樓業主集體維權的原因所在。一個月前的8月6日，華業東方玫瑰A4號樓的40餘名業主集體前往售樓處維權，在大廳沙盤處展示的大幅標語，表達著他們要求退差價的訴求。

不願具名的業主「如愛潮水」向本刊記者介紹，他們曾前後四次前往售樓處集體維權，並印製了統一的T恤和標語，以期給開發商施壓。

2011年4月24日，同屬華業東方玫瑰樓盤的A4、A9號等數棟樓同時取得預售許可證。開盤時，A4、A9號樓擬售價為1.8萬元/平方米左右。

「開盤當天只有A4有折扣，貸款是9.1折。其他各樓座按兵不動，也就是捂盤」，「A9無折扣，這樣A9一平米就比A4貴近2000元，開盤當日成交近400套，全部是A4樓座。」事後，有業主在網上如此說。

到了7月，幾無成交的A9號樓推出1.4萬~1.5萬/平方米的「特價」。由此，引爆了前期業主心中的失衡。

經由媒體報導後，此事迅速成為近期北京樓市的關注焦點。受到壓力的開發商華業地產於8月17日召開新聞發布會，宣布了一套名為「諾亞方舟」的補償方案，說「在原有成交價格下調‘5個折扣點’」。幾天後，開發商在其官網上公布了該方案的實施細則，此前承諾的「無理由、無條件退房」等條款消失不見。

這已不是北京因「特價」等手段而引發的唯一業主維權事件。9月9日，網友「我是不忍了」跑到人氣正旺的華業東方玫瑰的業主論壇發帖，自稱是遠洋二期的業主，說「短短三個月，遠洋降價4000元(21000~17000)，降幅24%。」

依照上述價格變動估算，老業主們一套90平方米左右的兩居室「蒸發」掉近40萬元。這顯然不是他們所願面對的。

有人也提出，如果作為商品，受供求關係的影響，房價有時升有時降，本屬正常變化，只是前一個時期的「房價只升不降」似乎成了房地產商和消費者心中的定勢思維。

「老業主的心理變化說明真的是開始降價了。」北京中原地產三級市場研究部總監張大偉對本刊記者表示，其實打特價就是降價，「這不一回事嗎？」

一二手房價格開始「倒掛」、特價樓盤頻繁推出，是近期北京通州樓市的一個顯著特點。位於亦莊新城的「潤楓領尚」所在地塊曾是通州「地王」。9月9日上午，本刊記者前往實地探訪時，售樓小姐楊磊告知，兩棟樓「打特價」為1.5萬元/平米，最低起價為1.3萬元/平米。楊磊催促首次前往該樓盤的本刊記者現場繳納2萬元拿號，並說「已經排到300多號了」。

據本刊記者現場瞭解，潤楓領尚共有20棟樓，現已取得預售許可證的為3、4、5、17、18號樓。經查詢北京市房地產交易管理網，證實該樓盤17、18號樓共有房源234套，預售均價分別為25903元/平米、27919元/平米。

今年5月28日，潤楓領尚首次開盤推出3、4、5號樓數百套房源。本刊記者從北京市房地產交易管理網查詢得知，目前這三棟樓在過去3個月中僅僅成交一套。

因此，有關「3個月僅售一套，通州地王五折‘甩賣’」的消息曾登上北京多家媒體的版面。

誰在宣稱可以突破「限購令」

通州曾造就令人嘆為觀止的「樓市神話」。

2009年年初，通州建設現代化國際新城的消息開始成為首都輿論一個關注熱點。幾乎大小開發商開始一齊向東看。隨後的一年多時間，通州房價也在經歷前幾年的預熱和醞釀之後，終於登頂神話巔峰：從2009年初的均價5000元/平方米左右一路狂飆突進，一度突破3萬元/平方米。

據其時媒體報導，通州區新建商品房可售項目中，2010年1月成交均價為1.4萬元/平方米，僅僅到了3月份就已超過2萬元/平米，個別樓盤突破3萬元/平方米。「新城規劃出臺是重大利好。」北京大學房地產研究所所長陳國強對本刊記者表示，這是造就通州房價過去數年快速上揚的政策背景。

而如今「特價」背後則是一些日益焦急的開發商。

有媒體報導說，今年通州新開樓盤大多簽約率不足一成。地處通州相對成熟的梨園區域的K2.海棠灣，「3個月僅簽約一套」或許正是其一個註腳。

「之前，北京買房的大約4成是外地人，一個月簽約達到6000套；現在外地人不超過10%，一個月成交1000套都沒有。」北京鏈家地產首席分析師張月介紹，這對高度依賴「新移民」的通州樓市有著致命性的影響。

9月5日下午，當本刊記者走進K2.海棠灣售樓處時，大幅的通州區域規劃圖上圍繞該樓盤依然醒目地標注著「中央行政辦公預留地」、規劃中的地鐵線等類似可以彰顯通州區位重要性的優勢條件。

只是，經過過去數年的開發，「通州新城」等概念似乎已基本階段性用足，在嚴厲的限購政策下，這已並不足以成為打動購房者的因素所在。

宣稱可以突破「限購令」的限制，正成為一些開發商營銷的手段。

「誰說外地人沒購房資格」，這一大號的黑體口號被印在一張K2.海棠灣的宣傳廣告上。

本刊記者以不是北京戶籍，也不夠5年納稅標準是否能買房時，多家樓盤銷售人員均表示，「這不是問題。」

在華業東方玫瑰，一售樓處工作人員私下透露，只要繳納6萬元，售樓處可以介紹人幫忙辦理「北京市工作居住證」，從而獲得跟北京戶籍一樣的購房資格。「具體是誰不方便透露，反正他們有關係。」該工作人員表示，此前「已經辦過，絕對可以放心」，「有很多做生意的外地人想買房都是這麼辦的。」

在K2.海棠灣、在潤楓領尚等售樓處，接待人員也都表示，「只要你買我們的房子」，保證購房資格不成為問題。上述樓盤的一售樓小姐甚至明確向本刊記者承諾，買他們的房子，6萬元的辦證中介費都不用出。

8月25日，浙江省臺州市發布《關於進一步落實房地產市場調控工作的通知》，明確提出樓市限購措施，由此拉開了二三線城市的限購序幕。

陳國強分析，限購區域擴容打破了此前開發商、投資客的幻想，表明有關限購「鬆動的幻想不存在了，從嚴從緊成為現實」。

限購政策牽一髮動全身，外界始終對各地執行力度有這樣那樣的疑問。

「二三級城市限購主要是表明一個態度：限購將會繼續。」張大偉認為，在政策出臺後，下一步京滬等一線城市如何嚴格執行就將成為體現政策效力的重要因素。

在通州房價構成因素中，地價成本一度佔據整體成本的大頭。「潤楓領尚」銷售不暢的背後，一再為輿論所提及的也正是其身上的「地王」身份。

2009年9月30日，「潤楓領尚」的開發商經過近200輪競價，最終以15.3億元成功擊敗萬科、遠洋、保利等地產大鱷，成功拿下建築面積為22.68萬平方米的該地塊。據此測算，樓面價格超過了6700元/平米。

影響房地產項目價格的構成因素除了拿地成本之外，還涉及稅費、運營管理，以及建安成本等。因此，根據目前潤楓領尚起價1.3萬元/平方米的「特價」，地價成本已佔據近一半。

北京市房地產交易管理網則顯示，自今年5月28日開盤以來，該項目目前僅僅成功簽約一套，面積為88.37平方米，成交價為17947元/平方米，預售款約為160萬元。這筆收益與15.3億元的拿地成本兩相對照，頗為引人思索。

陳國強分析，開發商定價主要有兩種模式，一為成本定價，一為市場定價。「通州樓市一萬五六還沒探底。」他認為，通州樓市「特價」樓盤的出現，表明未來走向是逐步趨向成本定價。對通州多數樓盤來說，目前的成本還能支撐他的成本收益。

来源:瞭望東方週刊

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