中國樓市轉折點:剛買完房 價格即腰斬……(圖)

2021-10-20 09:12 作者: 財經冷眼
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【看中國2021年10月20日訊】繼恆大之後,花樣年在國慶長假期間突然違約,一石激起千層浪,持續衝擊中資地產美元債。

上週,多隻中資地產美元債價格創下歷史新低。10月11日,彭博彙編價格顯示,截至當日,中國奧園2024年到期票息6.35%的美元票據每1美元面值下跌11.1美分,至59.6美分。融創中國2026年到期票息6.5%的美元債券每1美元面值下跌7.1美分至60.1美分。兩隻債券均邁向歷史最低收盤位。根據一項彭博指數,高收益級(即垃圾級)中資美元債收益率上週飆升291個基點至17.54%,創下近10年以來最高水平。

同時,多隻投資境外美元債的高收益債QD基金因此都出現大幅回撤。其中,鵬華全球高收益債基金在10月8日節後開盤首日淨值回撤超17%,近一年跌幅近30%。可以說是「斷崖式」回撤。

該基金披露的公告顯示,在前五大持倉中,禹洲地產、融創中國分別為第二和第四大持倉。通過披露的持倉並無法得知其淨值下跌是否和花樣年有關。就是說有可能踩雷,當然也有可能沒有踩雷。

當然,資管機構的解釋是,淨值回撤並非因為踩雷了,即使是一個違約券都沒有,就是正常債券買賣,比如折價拋售一些長久期地產債(按30%∼40%的價格出貨),也可能導致基金淨值大幅回撤,基金很難規避整體地產債市場估值的大幅下跌。就是說地產債整體大跌是一個趨勢,踩雷就跌得更狠,但不踩雷也跌。

比如,10月8日節後首個交易日,由於花樣年違約,境內地產債跟隨大幅補跌。截至當日上午收盤,陽光城2025年到期的「20陽城02」下跌15%,禹洲集團旗下的「19禹洲02」跌13%,均為上市以來最低。成交價大幅下挫後,花樣年兩隻債券也在上交所臨時停牌。

此外,另一款QD基金廣發亞太中高收益債券基金近一年也回撤超13.41%。今年以來,境外高收益債基金平均回撤幅度近10%,差的則下跌20%,但接近30%的跌幅仍很少見。

事實上,不止中資機構,外資債券基金今年下半年以來普遍折戟,其地產債的持倉佔比較高,當整體估值下跌時,基金淨值難免受到拖累。早在8月時,甚至還有不少外資機構試圖「抄底」地產債,哪曉得抄底抄在了半山腰,沒有最低,只有更低,10月的再度大跌可能也加劇了這些基金的「傷勢」。

而且數據顯示,匯豐、貝萊德等此前一直在加碼恆大債券。他們在今年7月至8月期間加碼了不少中國恆大債券。現在看來應該是掉坑裡去了。而且不少機構此前開始清理敞口,加劇了市場波動。

這還說的只是中國基金因為地產債違約受到的衝擊,還不包括中國大量銀行給這些房地產開發商發放的貸款,這些貸款在地產企業集體塌方的情況下,很可能成為呆賬壞賬和死賬。

房地產企業的問題很大,從全國樓市這個金九銀十的銷售業績上就可以看得出來。

「金九銀十」歷來是樓市的銷售旺季,但今年房企卻紛紛折戟沉沙。百強房企9月份業績顯示,9月份房地產市場下行壓力加劇,28個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降7%,同比跌幅進一步擴大至25%,較2019年同期下降17%。一線城市成交全線回落,二、三線城市成交持續走低,近八成二、三線城市成交同比轉降。

9月份,百強房企實現單月銷售操盤金額7596億元,環比下降1.8%,同比下降36.2%。在這百強房企中,有超過九成企業銷售業績同比下降,六成企業同比降幅大於30%;近九成企業單月銷售業績不及上半年月均水平。其中,9月份銷售額同比降幅大於50%的房企有三家,分別是中國恆大降幅93.5%、大悅城降幅69.6%、綠地控股降幅55.5%。所以大家想想,恆大同比下降93%,恆大希望通過銷售期房匯款的目標基本泡湯了,而這正是恆大最大的收入來源,而且現在在市場上也無法再次發債。所以,恆大除了不斷違約,最終破產,可以說看不到生還的希望。

9月份銷售額之所以下滑,是由多種因素共振引發的;首先是去年出爐的「三大紅線」的調控政策在起作用,然後是近期的貸款在收緊,此外還有土地拍賣市場的不景氣等等,還有老百姓的槓桿加到了極限,買房能力下降,各個方面的因素綜合起來,便造成了9月份地產銷售的不景氣。而這可能只是二十年來中國樓市大週期一個轉折點的開始。

近日看到了一個房奴的哭訴,確實很讓人難過,也可以從側面說明中國樓市的岌岌可危。這是東莞的一個網友的發帖:

廣東東莞一位網友哭訴近期剛買完房,價格即腰斬……
廣東東莞一位網友哭訴近期剛買完房,價格即腰斬……(網路圖片)

我把這個帖子發在自媒體上,很多網友說不值得同情。如果賺了,可能就炫耀自己的投資眼光。現在虧了幾百萬,就開始哭訴。這種風險應該是自己承擔的。確實,他這種房價低於房貸的情況,筆者其實之前早就說過,不僅他交的180萬首付白交了,而且欠銀行的貸款金額還超過了現在的房產總值。就算他想斷供也是不可能的,銀行會追債到底。

所以,在這樣沒有人接盤買房的背景下,中國整體地產債除了不斷違約扑街,然後拖垮各種金融機構,可以說看不到其他的路徑。

責任編輯:宇真

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